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Fibras. Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces. ¿Alternativa Real para el Financiamiento de Ciudades-Marcas?

  • Antecedentes
  • ¿Cómo funcionan



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    FIBRAS. Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces.

    ¿Alternativa Real para el Financiamiento de Ciudades-Marcas?

    Por: Jorge A. Castañares


    ¿Qué son las FIBRAS?

    Para entender si realmente las FIBRAS pueden ser un vehículo de financiamiento eficiente para el desarrollo regional y la construcción de ciudades-marca que describí y propuse en mis participaciones anteriores en la revista, debemos conocer que es una FIBRA.


    Una FIBRA es un vehículo financiero que permite tener certeza jurídica para la adquisición o construcción de bienes inmuebles. Son estructuras que ofrecen a los inversionistas la oportunidad de participar en la propiedad o financiamiento de bienes raíces.
    Antecedentes

    Los antecedentes de las FIBRAS se remontan a mediados del siglo pasado en los Estados Unidos (REIT, por sus siglas en inglés) y fueron utilizados para incentivar la inversión y el crecimiento del sector inmobiliario y al mismo tiempo incentivar a más inversionistas para que financiaran estos proyectos.


    Definitivamente, las REIT han demostrado ser eficaces en el desarrollo de las inversiones inmobiliarias de nuestro vecino del norte, como se puede observar en la Gráfica 1en el valor de capitalización de estos contratos a lo largo del tiempo.
    Los datos investigados, permiten observar que estos instrumentos han financiados proyectos inmobiliarios en todos los sectores, siendo un poco más intensivos en los sectores residencial, corporativo (oficinas) y comercial (shopping center) como se muestra en la Gráfica 2.
    ¿Cómo funcionan?
    En esencia una FIBRA está compuesta de tres elementos, y funciona de manera similar a un fideicomiso en garantía. (Cuadro 1)
    FIBRAS, ¿fomento a la inversión inmobiliaria en México?
    De acuerdo con la Ley de Títulos y Operaciones de Crédito (Art. 381), un fideicomiso es “un acto mediante el cual se entrega a una institución fiduciaria, determinados bienes para que disponga de ellos, según la voluntad del quien los entrega (fideicomitente) en beneficio de un tercero (fideicomisario)”.

    Con base en la Ley del Impuesto sobre la Renta (Art. 223), las FIBRAS son un tipo particular de fideicomiso en el que “el fideicomitente y fideicomisario pueden beneficiarse de un estimulo fiscal, con la finalidad de fomentar la inversión inmobiliaria en México”.


    Un primer requisito para beneficiarse de este estímulo es que el Fideicomiso esté constituido o se constituya conforme a la legislación vigente en México; un segundo requisito es que la fiduciaria deberá ser una institución de crédito autorizada para actuar como tal en nuestro país; un tercer requisito es que el fideicomiso debe tener una finalidad específica:

    • Adquisición o construcción de bienes inmuebles destinados al arrendamiento.

    • Adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes.

    • Otorgar financiamientos para dichos fines con garantía real (hipotecaria) de los bienes arrendados.

    Por otro lado, el patrimonio del fideicomiso (bienes, derechos y créditos), debe estar invertido de la siguiente manera:



    • 70 por ciento en bienes inmuebles,

    • 30 por ciento en valores gubernamentales o acciones de sociedades de inversión con instrumentos de deuda.

    Adicionalmente, los bienes o derechos del fideicomiso deben destinarse al arrendamiento por un periodo mínimo de cuatro años y debe haber una emisión de Certificados de Participación (CP) por los bienes que integran el patrimonio del fideicomiso.


    Una vez constituido el Fideicomiso y puesto en marcha, el beneficio proviene del tratamiento fiscal que se le puede dar a las FIBRAS en nuestro país, ya que con base en el Titulo Segundo de la Ley del Impuesto sobre la Renta, es el fiduciario quien determinará el resultado fiscal del ejercicio, el cual se dividirá entre el número de CP emitidos y no se tendrá la obligación de realizar pagos provisionales de ISR, ni de pagar IMPAC.
    Entonces, si las FIBRAS han probado ser un instrumento de fomento al Desarrollo Regional y a la Inversión Inmobiliaria, su constitución no difiere en gran medida a la de un fideicomiso “normal” y existen estímulos fiscales inmediatos en su constitución; sin embargo, no se han convertido en el detonador de mega-proyectos en nuestro país.
    La respuesta está en dos vías:

    1. Una falta de claridad en las leyes que regulan estos instrumentos.

    2. Una ignorancia del mercado inmobiliario en su utilización.

    Sin embargo, el constante desarrollo del mercado inmobiliario en nuestro país hará que éste, como otros instrumentos de inversión se desarrollen y consoliden. Nuestro país ha demostrado una tendencia favorable y dinámica en los mercados de oficinas, industria, retail y residencial. El tamaño del mercado y el crecimiento que experimenta, hacen pensar que las FIBRAS, así como otros mecanismos de de financiamiento se desarrollen con rapidez.
    CONCLUSIÓN
    Históricamente en México, la adquisición de bienes raíces se ha realizado a través de créditos bancarios tradicionales e inversiones directas de capital. El futuro y desarrollo de diferentes regiones en nuestro país hace pensar que el financiamiento del impulso inmobiliario a través de emisiones de deuda y capital tomará fuerza, siguiendo un esquema parecido al que tuvo Estados Unidos a mediados del siglo XX.

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