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Garantía para los nuevos tiempos: el título de crédito hipotecario negociable




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GARANTÍA PARA LOS NUEVOS TIEMPOS:

EL TÍTULO DE CRÉDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE
Gaceta Jurídica - Legal Express N° 38

Febrero 2004 pág. 10

Imaginemos el caso de una persona que presta dinero a otra y recibe en garantía una hipoteca. Las dos personas están vinculadas por el contrato de préstamo, por lo que si el presta -el acreedor- desea cobrar la suma que se le adeuda, deberá esperar hasta cobrar la suma que se le adeuda, deberá esperar hasta que venza el plazo de su crédito,. El título de crédito hipotecario negociable (TCHN) le permite en cambio recuperar su dinero antes del vencimiento del crédito. Su finalidad es pues la de dotar al acreedor de un instrumento que le permita movilizar su riqueza. Pero el asunto no queda ahí. Se trata de una garantía que rompe con los moldes clásicos de la hipoteca.
El TCHN es un título valor que contiene una hipoteca constituida unilateralmente por el propietario del inmueble. El interesado constituye la hipoteca y la ingresa en los Registros Públicos. Sino existen cargas o gravámenes sobre el bien, el Registrador emite el titulo valor, con un gravamen hasta por el valor total del inmueble. El TCHN también puede ser emitido por bancos cuando la garantía hipotecaria hipotecaría que respalda su crédito se encuentra o va ser inscrita en los Registros Públicos. En tal caso es necesario contar con la autorización del propietario del bien y del deudor. En el caso del TCHN emitido por los Registros Públicos, solo con su endoso se logra que el título represente la hipoteca previamente constituida y el crédito garantizado por ella. Para tal efecto, el crédito debe consignarse en el título valor.

En el supuesto del TCHN emitido por un banco, la emisión importa la incorporación del crédito y de la garantía hipotecaria en el mismo.

Con el endoso del TCHN se transfieren el crédito y la hipoteca. Ahora, por regla general, todo aquel que endosa un título valor es obligado solidario frente al tenedor del título. Esta regla no se aplica al TCHN. Los endosantes distintos al propietarios no adquieren ninguna obligación cambiarla, salvo que se constituyan en fiadores a avalistas. La importancia de transferir un TCHN – con el endoso- radica en que permite obtener liquidez. Además, se negocia un valor que le da a quien lo posee derecho a cobrar un crédito y ejecutar la hipoteca que lo respalda.

Un tema central en el TCHN es la ejecución del inmueble hipotecario. En la Hipoteca ordinaria para vender el bien en caso de incumplimiento del deudor hay que recurrir necesariamente a un engorros y largo proceso judicial, lo que ha hecho que la hipoteca se devalúe como garantía. Son conocidos los problemas que ocasiona la venta judicial de los bienes hipotecados, como el encarecimiento del crédito o la disminución del valor de los bienes, lo cual perjudica a los deudores y a la sociedad en general. Con el TCHN, en cambio, es posible la venta extrajudicial. Así protestado el título por falta de pago del crédito que representa se procede a la venta directa del bien hipotecado, sin intervención del Juez. La venta se hace al mejor postor, siempre que el monto de la transferencia no sea inferior al 75% del valor señalado en el título. Es requisito que la venta se confié a una empresa del sistema financiero, la cual cuenta con un poder irrevocable para vender y transferir el bien. Esto es importante porque según las normas generales del Código Civil, el poder irrevocable dura como máximo un año.



Una de las ventajas del TCHN consiste en que, en la práctica, la hipoteca incorporada en el título será la única garantía que afecte el inmueble. Esto se debe a que el gravamen de la garantía es hasta por el valor total del inmueble. Es evidente, entonces, que nadie recibirá en garantía un inmueble que previamente ha sido hipoteca e incorporada la garantía en un TCHN.
Otra ventaja del TCHN es que cuando el emisor o el endosatario es un banco, la hipoteca representada por el título constituye garantía preferente del crédito a favor del banco frente a cualquier otro acreedor del propietario del inmueble afectado, cualquiera que sea el origen o naturaleza de las acreencias, aun las de carácter laboral, alimenticio o tributario, e inclusive si el constituyente se encuentra sometido a proceso concursal.
Aunque la utilización del TCHN está poco extendida, por su poca difusión o escasa utilidad percibida en el mercado, constituye un instrumento que permite movilizar la riqueza. Lo interesante, para efectos de la hipoteca, es que a través de él se logra desvincular a la partes y romper con algunas concepciones tradicionales de esta antigua garantía.

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