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SECCION SEGUNDA

Contratos nominados


TITULO I

Compraventa


CAPITULO PRIMERO

Disposiciones generales


Artículo 1529.- Definición

Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero.


CAS. Nº 1356-2005 HUAURA. Lima, diez de octubre del dos mil cinco.- VISTOS; y CONSIDERANDO: Primero.- Que, recurso de casación interpuesto a fojas quinientos cuarentidós, por don Luis Alberto Guerrero Virú reúne los requisitos de forma que establece el artículo 387 del Código Procesal Civil, para su admisibilidad. Segundo.- Que, respecto a los requisitos de fondo el recurrente invoca las causales contenidas en los incisos 1 y 2 del artículo 386 del citado Código Procesal, esto es la interpretación errónea del inciso 5 del artículo 219 del Código Civil y la inaplicación de los artículos II del Título Preliminar, 190, 303, 949 y 1529 del Código Civil. Tercero.- Que, en cuanto a la primera causal señala que la Sala Civil al amparar la demanda ha interpretado erróneamente el artículo 219 inciso 5 del Código Civil, pues al analizar su contenido debió orientar su análisis hacía el verdadero sentido de la norma desde su perspectiva formal que induce la letra, descubriendo así el imperio de su espíritu y entendiendo lo que el legislador ha querido expresar; comprendiendo así que la voluntad de los contratantes se trasluce en la expresión real para enajenar el bien sub litis, circunstancia que debió advertirse al apreciar las pruebas aportadas en el proceso; las que como se verifica de autos no acreditan que el Acto Jurídico cuestionado adolezca de simulación absoluta. Cuarto.- Que, respecto a la segunda causal, sostiene que en aplicación del artículo II del Título Preliminar del Código Civil, el Superior Colegiado, al no existir elementos que acrediten que los contratantes hayan celebrado un acto simulado debió aplicar el artículo 190 del Código Civil; así como el artículo 949 de la citada norma sustantiva por cuanto, en el caso de autos, la obligación de enajenar un inmueble se sustenta en la Escritura Pública de Compra Venta que constituye documento público; refiere además que teniendo en cuenta las disposiciones contenidas en el artículo 1529 del Código Civil no debió desmerecerse el efecto real del instrumento público, celebrado son sujeción al consentimiento de las partes contratantes y a las formalidades del derecho notarial, ni su validez jurídica, por la sola consideración de que la compradora no tomó posesión del bien, y que con posterioridad a ello, el enajenante ha vendido parcelas de terreno de la unidad predial; finalmente agrega que debió tenerse en cuenta que, el predio tenía la condición de bien propio por cuanto fue adquirido por don César Guerrero cuando aún tenía la condición de soltero; que, el hecho de que la compradora era su madre, implica la declaración del consentimiento de ambos contratantes, y que la voluntad traslativa del bien por parte del vendedor constituye el ejercicio irrestricto de su derecho de administración de sus bienes propios, conforme a la disposición contenida en el artículo 303 del Código Civil, que también debió ser aplicada por la Sala. Quinto.- Que, analizados los fundamentos del recurso propuesto, se advierte que el recurrente al fundamentar las razones por las que estima que el artículo 219 inciso 5 del Código Civil ha sido interpretado erróneamente y el sentido que debió darse a dicha norma, lo que realmente pretende es que se efectúe una nueva valoración de la prueba actuada, a fin de que sea interpretada conforme interesa a su pretensión, lo que no es posible en sede casatoria, razón por la cual no puede ampararse el recurso por esta causal. Sexto.- Que, en lo concerniente a la denuncia de inaplicación de los artículos II del Título Preliminar, 303, 949 y 1529 del Código Civil, también resulta improcedente el recurso por cuanto, en primer término, si bien la primera norma invocada, se encuentra consignada en el Título Preliminar del Código Civil la misma contiene un Principio de carácter procesal, por lo que no puede ser objeto de causal in jure destinada exclusivamente a normas de derecho material; y respecto a los artículos, 303, 949 y 1529 del Código Civil, que legislan sobre la administración de bienes propios, la Transferencia de propiedad de bien inmueble y definición del contrato de Compra Venta, respectivamente, las disposiciones que dichas normas sustantivas contienen resultan ajenas a la materia controvertida, cual es la nulidad de Acto Jurídico por causal de simulación absoluta; a lo que debe agregarse así mismo que los argumentos en los que basa su denuncia, se refieren también a valoración de pruebas; por tanto en cuanto a estos extremos se refiere el recurso de casación resulta improcedente. Sétimo.- Que, siendo así al no satisfacerse las exigencias de fondo contenidas en los acápites 2.1 y 2.2 del inciso 2 del artículo 388 del Código Procesal Civil, con la facultad conferida por el artículo 392 del mismo cuerpo legal; declararon IMPROCEDENTE el recurso de casación interpuesto a fojas quinientos cuarentidós, por don Luis Alberto Guerrero Virú, contra la sentencia de vista de fojas cuatrocientos sesenticuatro, su fecha veinte de junio del dos mil cinco; CONDENARON al recurrente al pago de la Multa de Tres Unidades de Referencia Procesal, así como de las costas y costos del recurso; ORDENARON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano; en los seguidos por doña Herma Nelly Bedón López contra don Luis Alberto Guerrero Virú, sobre Nulidad de Acto Jurídico; y los devolvieron.- SS. VASQUEZ CORTEZ, CARRIÓN LUGO, ZUBIATE REINA, GAZZOLO VILLATA, FERREIRA VILDOZOLA
CAS. Nº 2395-2004 LIMA. Lima, doce de mayo del dos mil cinco.- VISTOS; verificado el cumplimiento de los requisitos de admisibilidad del recurso Interpuesto por Industrias Padovino Sociedad Anónima, previstos en el artículo 387 del Código Procesal Civil: y ATENDIENDO: Primero.- Que en cuanto a los requisitos de fondo, el recurso satisface la exigencia del inciso 1 del artículo 388 del Código citado pues la entidad recurrente no consintió la sentencia de primera instancia que le fuera desfavorable. Segundo.- Que respecto a los demás requisitos la impugnante invoca como agravio la causal contenida en el inciso 2 del artículo 386 del ordenamiento procesal civil, relativa a la inaplicación de normas de derecho material. Tercero.- Fundamentando su recurso denuncia la inaplicación de la siguientes normas: a) Del artículo 33 de la Ley de Títulos Valores 16587, argumentando que dicha norma resulta aplicable a los autos pues en las letras de cambio por las sumas de treintitrés mil trescientos ochentidós punto ochentisiete dólares americanos y mil setecientos once punto noventa nuevos soles respectivamente, no aparece ni el nombre ni la firma del endosatario circunstancias por las que el ejecutante no puede alegar justo título, legitimidad para obrar así como tampoco haberlas adquirido de buena fe y con las formalidades de ley; b) Del artículo 700 inciso 1 del Código Procesal Civil, expresando que la cambia¡ cuyo monto asciende a diez mil ochocientos diecinueve punto treintiocho dólares americanos no refleja ninguna obligación de pago toda vez que la empresa giradora (Planinsa) debió entregarle a la recurrente mercadería por el monto aceptado lo que no pudo realizar por haber sido declarara insolvente, situación que se encuentra debidamente acreditada en autos; y, c) Del artículo 1529 del Código Civil, arguyendo que no se encuentran en la obligación de pagar la suma de diez mil ochocientos diecinueve punto treintiocho dólares americanos consignado en el referido título valor debido al incumplimiento de Planinsa en transferirle la propiedad de los bienes que la impugnante debía pagar su precio. Cuarto.- Que así formulada la casación debe ser desestimada debido a que: a) El artículo 33 de la Ley 16587 ha sido invocado en la recurrida como sustento de (a decisión del Ad quem por lo que mal puede denunciarse su inaplicación; b) El artículo 700 inciso 1 del Código Procesal Civil es una norma de naturaleza procesal no siendo pasible de análisis en el marco de la causal invocada que está reservada sólo a normas sustantivas; y c) Las disposiciones del artículo 1529 del Código Civil se tornan impertinentes a la materia de autos porque no se discute la relación contractual originaria ni las relaciones personales con sujetos no integrantes de la relación procesal entablada. Por estas razones, en aplicación de lo dispuesto por el artículo 392 del Código Procesal Civil: Declararon IMPROCEDENTE el recurso de casación de fojas ciento sesenticuatro, interpuesto por Industrias Padovino Sociedad Anónima; en los seguidos por el Banco Internacional del Perú (INTERBANK), sobre obligación de dar suma de dinero; CONDENARON a la entidad recurrente a la multa de tres Unidades de Referencia Procesal, así como al pago de las costas y costos del recurso; DISPUSIERON la publicación de esta resolución en el Diario Oficial El Peruano, bajo responsabilidad; y los devolvieron, SS. SANCHEZ-PALACIOS PAIVA, PACHASAVALOS, EGUSQUIZA ROCA, ESCARZA ESCARZA, MANSILLA NOVELLA
CAS. Nº 161-2005 JUNÍN. Lima, nueve de junio del dos mil cinco.- VISTOS, con el acompañado; y, ATENDIENDO: Primero: El recurso de casación interpuesto por la recurrente Ana María Orihuela Rafael satisface los requisitos de forma que para su admisibilidad exige el artículo 387 del Código Procesal Civil. Segundo: La recurrente no consintió la sentencia de primera instancia que le fue desfavorable, lo que satisface el requisito de procedencia a que se refiere el inciso 1 del artículo 388 del Código citado. Tercero: La impugnante denuncia casatoriamente la causal prevista en el inciso 2 del artículo 386 del Código Procesal Civil referido a la inaplicación de los artículos 949, inciso 1 del 1099, 1352, 1529 y 1561 del Código Civil (que regulan la transferencia de propiedad de bien inmueble, requisitos de validez de la hipoteca, principio de consensualidad, definición de compraventa y resolución incumplimiento de pago en la compraventa por armadas), argumentando que: a) la sentencia recurrida debió calificar el título que se opone y si es suficiente o insuficiente para demostrar la propiedad o suficiente para oponer dicho derecho en contra del acreedor con derecho inscrito; sin embargo se limita en aplicar el artículo 1097 del Código Civil; b) la Sala debió aplicar en forma correcta el artículo 949 del Código Sustantivo, pues era necesario que se pronuncie sobre la validez de su contrato que opone en contra del acreedor hipotecario; c) la Sala considera la escritura pública su fecha veinticuatro de abril de mil novecientos noventisiete como una promesa de venta, cuando en realidad contiene una compraventa definitiva del inmueble materia de la tercería; y, d) su título de propiedad ante notario Público se ha realizado el veinticuatro de abril de mil novecientos noventisiete y el diecinueve de junio del mismo año sus vendedores demandados inscriben la propiedad a su nombre cuando ya no eran dueños y el tres de febrero de mil novecientos noventiocho, después de haberle vendido la citada propiedad constituyen la hipoteca a favor del Banco emplazado y lo hacen cuando ya no eran dueños. Cuarto: El recurso extraordinario de casación es eminentemente formalista y está destinado a velar por la correcta interpretación y aplicación del derecho objetivo y consecuentemente, a unificar la jurisprudencia nacional, lo que importa que la Corte Suprema de Justicia está en la obligación de corregir los errores de iure, debiendo circunscribirse estrictamente sólo a los fundamentos del denunciante, sin entrar a conocer las cuestiones relativas a hechos o apreciación de medios probatorios para lo cual el recurso de casación tiene que estar estructurado con estricta sujeción a Ley. Quinto: Que, los artículos 1352 y 1529 del Código Civil son de carácter genérico y principista, por lo que la denuncia por inaplicación de tales normas no son amparables. Respecto a las normas restantes, cabe precisar que la causal denunciada exige a la recurrente demostrar que el supuesto hipotético de los artículos 949, 1099 inciso 1 y 1561 del Código Civil son aplicables a una cuestión fáctica establecida en autos y cómo su aplicación modificaría el resultado del juzgamiento; lo que no se cumple en el presente caso; pues adecua la aplicación de dichas normas sustantivas a hechos que considera probados, como son, que su contrato de promesa de venta es uno de compra venta y que los vendedores del inmueble cuya tercería se pretende mediante el presente proceso, constituyen la garantía hipotecaria a favor del Banco cuando no eran dueños; consecuentemente la impugnante no ha considerado que no es actividad constitutiva del recurso de casación revalorar la prueba ni juzgar los motivos que formaron la convicción del Tribunal de mérito, por lo que dicha sustentación tampoco es atendible. Por estas consideraciones y habiéndose incumplido el requisito de fondo establecido en el apartado 2.2 del inciso 2 del artículo 388 del Código Adjetivo, es de aplicación lo dispuesto en el artículo 392 del mismo cuerpo legal: Declararon IMPROCEDENTE el recurso de casación de fojas setecientos siete, interpuesto por doña Ana María Orihuela Rafael: en los seguidos con el Banco de Crédito del Perú - Sucursal Tarma y otros, sobre tercería de propiedad; CONDENARON a la recurrente a la multa de tres Unidades de Referencia Procesal, así como al pago de las costas y costos del recurso; DISPUSIERON la publicación de esta resolución en el Diario Oficial El Peruano, bajo responsabilidad; y los devolvieron.- SS. SANCHEZ-PALACIOS PAIVA, PACHAS AVALOS, EGUSQUIZA ROCA, QUINTANILLA CHACON, MANSILLA NOVELLA
TERCERÍA DE PROPIEDAD

(Publicada: 03-01-2005)

CAS. Nº 299-2004 LA LIBERTAD.

Lima, veinticuatro de agosto del dos mil cuatro.-



VISTOS; con el acompañado, verificado el cumplimiento del recurso de casación interpuesto por doña Julia Isabel Suárez Salinas, conforme al artículo 387 del Código Procesal Civil; y ATENDIENDO: Primero: Que la recurrente no ha consentido la sentencia de primera instancia que le fue adversa por lo que satisface el requisito de procedencia previsto por el inciso 1 del artículo 388 del Código Procesal Civil. Segundo: Invoca como causales de su recurso los incisos 1, 2 y 3 del artículo 386 del Código Procesal Civil, relativos a la aplicación indebida y a la inaplicación de normas de derecho material así como a la contravención a las normas que garantizan el derecho a un debido proceso. Tercero: Como primer error por causal in iudicando, denuncia que se ha aplicado indebidamente los artículos 2014, 2016, 2022 y 1135 del Código Procesal Civil, entendiéndose que se refiere al Código Civil. Esta denuncia debe rechazarse toda vez que el recurrente se limita a enumerar y señalar el contenido de cada artículo sin indicar con claridad y precisión cómo debe ser la debida aplicación de las normas denunciadas incumpliendo así con el requisito previsto por el numeral 2.1 del inciso 2 del artículo 388 del Código Procesal Civil. Cuarto: Dentro del mismo contexto por error in iudicando se denuncia la inaplicación de los artículos 1361 y 1529 del Código Civil, referidos a la fuerza vinculatoria del contrato y a la compra venta, respectivamente. Analizada la fundamentación del recurso se advierte que ésta también carece del requisito de claridad y precisión pues se limita a señalar el contenido del supuesto normativo, mas no presenta una fundamentación suficiente que implique la no aplicación o inexistencia del principio de fe registra¡, siendo así esta denuncia debe rechazarse al no satisfacer el requisito de fondo previsto por el numeral 2.2 del inciso 2 del artículo 388 del Código Procesal Civil. Quinto: Respecto a la denuncia por error in procedendo se denuncia la contravención al artículo 139 inciso 5 de la Constitución Política del Estado, al haberse transgredido el derecho a un debido proceso. Analizada la argumentación, se verifica que no se cumple con el requisito de fondo previsto por el numeral 2.3 del inciso 2 del artículo 388 del Código Procesal Civil, toda vez que su fundamentación resulta insuficiente, pues no se indica de manera concreta en qué habría consistido la afectación al debido proceso. Por las razones expuestas y en uso de la facultad prevista por el artículo 392 del Código Procesal Civil, declararon IMPROCEDENTE el recurso de casación interpuesto por doña Julia Suárez Salinas, en los seguidos con Caja Municipal de ahorro y Crédito y otros sobre tercería de propiedad; CONDENARON a la recurrente al pago de la multa de tres Unidades de Referencia Procesal así como de las costas y costos originados en la tramitación del recurso; DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano, bajo responsabilidad; y los devolvieron. SS. ALFARO ALVAREZ, CARRION LUGO, AGUAYO DEL ROSARIO, PACHAS AVALOS, BALCAZAR ZELADA
Confirman acápites de observación recaída en solicitud de inscripción de traslado de dominio e independización de lote ubicado en Arequipa
RESOLUCION Nº 021-2006-SUNARP-TR-A
TRIBUNAL REGISTRAL
(Publicada: 20-02-2006)
Arequipa, 23 de enero de 2006
APELANTE : NELLY RAMÍREZ CALDERÓN

TÍTULO : Nº 63277 DEL 03.10.2005

RECURSO : Nº 05017454 DEL 05.12.2005

REGISTRO : PROPIEDAD INMUEBLE

ACTO : TRASLADO DE DOMINIO E

INDEPENDIZACIÓN


SUMILLA :
DACIÓN EN PAGO
La dación en pago llamada también adjudicación en pago, consiste en otorgar al acreedor una prestación distinta de la debida. De este modo, la satisfacción del interés del acreedor podrá llevarse a cabo mediante la solutio (exacto cumplimiento de lo pactado), o de manera excepcional a través de la satisfactio (cumplimiento de una prestación distinta a la debida que por acuerdo de las partes, satisface la acreencia y libera al deudor). Si se valoriza la cantidad por la cual se recibe el bien en pago se regula por las normas de la compraventa, en cuyo caso será necesario que en la escritura conste expresamente el valor respectivo; en caso contrario, no será exigible que se consigne expresamente tal dato en la escritura pública, no regulándose por las normas del contrato de compraventa.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Se solicita la inscripción de Traslado de Dominio e Independización del lote 17, de la Mz. G de la Asociación de Vivienda de los Docentes de la Universidad Católica de Santa María, inscrito en la Ficha Nº 170715 del Registro de Predios de la Zona Registral XII - Sede Arequipa.
Para ello se presentan los siguientes documentos:
a) Rogatoria que consta en el formato de solicitud de inscripción.
b) Copia simple del DNI de la apelante.
c) Parte Notarial de la escritura pública de transferencia de inmueble otorgado por Asociación de Vivienda para docentes de la Universidad Católica de Santa María a favor de Daniel Eulogio Ramírez Fuentes y esposa.
d) Copia legalizada por Notario Público Dr. Carlos Gómez de la Torre del recibo de pago del autoavalúo año 2005, trimestres 1 y 2.
e) Copia legalizada por Notario Público Dr. Carlos Gómez de la Torre del recibo de pago del autoavalúo año 2005, trimestres 3 y 4.
f) Copia legalizada por Notario Público Dr. Carlos Gómez de la Torre del recibo de pago del impuesto predial 2005.
g) Copia legalizada por Notario Público Dr. Carlos Gómez de la Torre del recibo de pago del impuesto predial 2004.
h) Recibo por derecho de apelación.
i) Escrito que contiene el escrito de apelación.
j) Copia simple de la escritura pública de compraventa y ejecución mancomunada de obras de habilitación urbana que otorga Daniel Eulogio Ramírez Fuentes y esposa a favor de Asociación de Vivienda de Docentes de la Universidad Católica de Santa María.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
Interpone recurso de apelación Nelly Ramírez Calderón en contra de la observación formulada por el Registrador de la Zona Registral Nº XIII-Sede Arequipa, abogado Delni Cuadros Escobedo, que expresa lo siguiente:
“(...)

2.- ANÁLISIS:



2.1.- Es materia de transferencia el lote 17 de la manzana G con un área total de 138.62 m2, pero únicamente se ha efectuado la valorización de un área de 20.59 2 (US $ 1,441.11), debiendo aclararse cuál es la valorización global del predio.
2.2.- Verificada la Ficha 4984 del Registro de Personas Jurídicas, se aprecia que el único directivo inscrito para el período 2001-2003 es el Sr. Porfirio Velásquez Delgado, al cual no se le han otorgado facultades para disponer de los bienes de la Asociación, por lo cual previamente deberá inscribirse el otorgamiento de FACULTADES INDUBITABLES a favor de los actuales directivos, quienes a su vez deberán otorgar la Escritura Ratificatoria correspondiente (Art. 156 del C.C.).
2.3.- Corresponde a los registradores requerir que se acredite el pago del Impuesto Predial de todo el año en que se realizó la transferencia, por ende deberá adjuntar legalizada o fedateada de la Declaración Jurada de Autoavalúo, Hoja Resumen y del Recibo de Pago del Impuesto Predial del año 2001 (Art. 7 del D.L. 776, modificado por Ley 27616 y D. Leg. 952).
2.4.- Se reserva la liquidación de derechos registrales, la cual dependerá de la subsanación a efectuarse, dejándose constancia que únicamente se han pagado los derechos mínimos de inscripción.
3.- DECISIÓN:
El título ha sido observado por los fundamentos expuestos”.
III. FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE APELACIÓN
La apelante sustenta su recurso de apelación en los siguientes argumentos:
- Que lo que se está realizando en este caso es una permuta sujeta a las reglas de la compraventa, porque los transfirientes al adquirir la propiedad de todo el predio para efectuar las obras de habilitación, comprometieron su voluntad para compensar el precio de venta con algunos lotes. Por lo que, en cumplimiento de los acuerdos sostenidos entre las partes, se ha adjudicado el lote 17 de la Manzana G de la Asociación de Vivienda de los Docentes de la Universidad Católica de Santa María sobre la base de una tasación, la misma que ha excedido el precio base, por lo tanto, se ha tenido que reembolsar la suma de US $ 1,441.00.
- Sostiene también que de la cantidad mencionada anteriormente se puede obtener un resultado total para determinar el valor del terreno y así completar el pago de los derechos registrales.
- Respecto a las facultades del directivo, manifiesta que si bien en este caso no se trata de la transferencia a un asociado sino más bien de culminar un compromiso o acuerdo celebrado para la adquisición del terreno que conllevó la culminación de la Habilitación Urbana, esto es que la actual propietaria del predio lo transfiere a la asociación de docentes celebrando un contrato y un acuerdo para la cesión del terreno en compensación del precio de venta. De lo que se desprende, a su parecer, que no se requiere de autorización expresa para la transferencia que se está peticionando.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
En la ficha 170715 del Registro de Predios de la Zona XII - Sede Arequipa, está inscrito el bien materia de transferencia, ubicado en Lote 17 de la Manzana G de la Asociación de Vivienda de los Docentes de la Universidad Católica de Santa María.
V. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN
Interviene como Vocal ponente Raúl Jimmy Delgado Nieto.
De lo expuesto y análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones en discusión son las siguientes:
a) Cuál es la naturaleza jurídica del acto jurídico contenido en las escrituras públicas del 1 de octubre de 2001.
b) Si los representantes de la Asociación de Vivienda de Docentes de la Universidad Católica Santa María de Arequipa que suscribieron la escritura pública de transferencia de dominio del 1 de octubre de 2001, tenían facultades suficientes para realizar dicho acto.
c) Si se ha acreditado el pago del impuesto predial por el ejercicio 2001.
VI. ANÁLISIS
VI.1. Cuál es la naturaleza jurídica del acto jurídico contenido en la escritura pública del 1 de octubre de 2001.
1. Mediante el título materia de alzada se solicita la inscripción de la transferencia del lote 17 de la manzana “G” que se encuentra Inscrito en la ficha registral Nº 170715 que continúa en la partida electrónica Nº 01138442 del Registro de Predios de la Zona Registral Nº XII - Sede Arequipa, a favor de los esposos Daniel Eulogio Ramírez Fuentes y Nicanora Georgina Calderón Paredes, en mérito a la transferencia realizada por la Asociación de Vivienda de Docentes de la Universidad Católica de Santa María - que en adelante se le denominará como: la Asociación -, mediante escritura pública del 1 de octubre del 2001 otorgada ante Notaría de Arequipa María Emilia Ladrón de Guevara Zuzunaga.
2. El Registrador en el primer extremo de la observación considera que debe aclararse cuál es la valorización global del predio, pues únicamente se ha efectuado la valorización de un área de 20.59 m2 (US$ 1,441.00), cuando el lote 17 de la Manzana “G” materia de transferencia tiene un área total de 138.62 m2, por lo tanto, corresponde determinar si para la inscripción solicitada se requiere contar con la valorización de todo el inmueble.
3. El Sistema Registral peruano es uno de carácter causalista, donde el asiento registral no tiene vida propia porque está conectado causalmente con el título que le dio origen.
Es por ello que el artículo 46 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos señala que en el asiento registral se expresará necesariamente el acto jurídico de donde emana directa o inmediatamente el derecho inscrito, el mismo que deberá constar en el correspondiente título.
4. A tal efecto, tenemos en el título presentado las siguientes escrituras públicas:
A. Escritura pública del 28 de agosto de 1997, denominada Compraventa y ejecución mancomunada de obras de habilitación urbana:
Esta escritura pública contiene en sucinto las siguientes cláusulas:
- La venta que efectúan los esposos Ramirez-Calderón a la Asociación de Vivienda para Docentes de la Universidad Católica de Santa María de 27 384.50 metros cuadrados (cláusula quinta).
- El área útil que corresponde tanto a los esposos Ramírez-Calderón como a la Asociación de Vivienda de Docentes de la Universidad Católica de Santa María, en la siguiente forma: para los primeros un área útil de 3 148.55 metros cuadrados (16.95%); y para los segundos 15 430.00 metros cuadrados (83.05%), haciendo un total de área útil de 18 578.55 metros cuadrados, (cláusula tercera).
- El acuerdo de ejecución conjunta de las obras de habilitación urbana en proporción a los porcentajes de área útil establecidos, (cláusula cuarta).
B. Escritura pública del 1 de octubre de 2001 denominada Liquidación de ejecución mancomunada de obras de habilitación urbana:
Las cláusulas principales de esta escritura pública, 1.2), 1.3), 1.4) y 2.2.2) establecen respectivamente lo siguiente:
1.2. Que en la cláusula cuarta del contrato referido señalaron expresamente que las obras de habilitación urbana se ejecutarían en forma conjunta dentro del programa tentativo y de inversiones formulado por la empresa INVERCON E.I.R.L. quedando establecido que los esposos Daniel Ramírez Fuentes y Nicanora Calderón Paredes de Ramírez, aportarían el 16.95% y la asociación el 83.05% del monto total del costo de la obra, conviniendo asimismo que para los efectos de interpretación de los aspectos técnicos y la ejecución adecuada de la obra, las partes se someterían al pronunciamiento pericial del arquitecto José Luis Paredes Núñez.
1.3. Asimismo, establecieron en dicho contrato que el área bruta vendida a la Asociación de Vivienda para Docentes de la Universidad Católica era de 27 384.50 metros cuadrados del proyecto y el área útil de 15 430.00 que representaba el 83.05%; y el área bruta de los señores Ramírez-Calderón era de 5 589.00 metros cuadrados y el área útil de 3148.55 metros cuadrados, representando el 16.95% del proyecto total, conviniendo en la cláusula tercera en su parte final que si se lograran mejores metas físico-económicas, sus resultados serían distribuidos de acuerdo a los porcentajes establecidos.
1.4. Que en mérito a lo convenido en la escritura pública celebrada el 28.08.1997 ante el Notario Dr. Javier Rodríguez Velarde, el arquitecto señor José Luis Paredes Núñez ha presentado su informe final sobre la realización del proyecto de obra mancomunada, el mismo que va adjunto al presente.
2.2.2. (La Asociación de Vivienda de Docentes de la UCSM se compromete a lo siguiente): A entregar, vía escritura pública, a los señores Ramirez-Calderón el déficit de área útil que tienen de 118.03 metros cuadrados, según el informe que se adjunta al presente emitido por el arquitecto José Luis Paredes Núñez, área que se entregará en uno de los lotes de propiedad de la asociación, debiendo los señores Ramírez-Calderón compensar en dinero si el área del lote fuera mayor a la de la compensación”.
C. Escritura pública del 1 de octubre de 2001, que contiene la transferencia de inmueble que otorga la Asociación de Vivienda para Docentes de la U.C.S.M. a favor de los esposos Ramírez-Calderón, cuyas cláusulas 1.1), 1.2), 1.3) y 1.4), establecen lo siguiente:
1.1. Con fecha 01 de octubre del 2001 ante la notaria María Emilia Ladrón de Guevara los intervinientes firmaron una escritura pública de liquidación de ejecución mancomunada de obras de habilitación urbana.
1.2. En el numeral 2.2.2 del indicado instrumento público ambas partes convinieron en aplicación de la cláusula tercera de la escritura pública celebrada el 28 de agosto de 1997 ante notario Dr. Javier Rodríguez Velarde adjudicar en escritura pública a los señores Ramírez Calderón un área de 118.03 m2 en uno de los lotes de la Asociación de Vivienda de los Docentes de la Universidad Católica Santa María, ubicada en el sector de Challapampa, distrito de Cerro Colorado, provincia y departamento de Arequipa.

1.3. Que en reunión habida entre los contribuyentes se acordó adjudicar el lote Nº 17 de la manzana G, que se encuentra inscrito en la ficha Nº 170715 de la propiedad inmueble de los Registros Públicos de Arequipa, cuya área es de 138.62 m2 y linderos perimétricos (...).
1.4. Que según lo convenido en el contrato de liquidación de ejecución mancomunada de obras de habilitación urbana el exceso de área adjudicada será redimida por los señores Ramírez Calderón a la Asociación de Vivienda de la Universidad Católica Santa María a un valor de $70.00 por m2, haciendo un valor total a la firma de la escritura pública de $1441, por cuanto el exceso es de 20.59 m2.”.
5. De lo expuesto en la escritura pública del 28 de agosto de 1997 tenemos que se acordó llevar a cabo en forma mancomunada la habilitación urbana del predio submateria, por la Asociación y por los esposos Ramírez Calderón, estableciéndose que el área útil que corresponde tanto a los esposos Ramírez Calderón como a la Asociación de Vivienda de Docentes de la Universidad Católica de Santa María, en la siguiente forma: para los primeros un área útil de 3 148.55 metros cuadrados (16.95%); y para los segundos 15 430.00 metros cuadrados (83.05%), haciendo un total de área útil de 18 578.55 metros cuadrados, (cláusula tercera). Asimismo, se estableció que de lograrse mejores metas físico-económicas sus resultados serían distribuidos de acuerdo a los porcentajes establecidos.
Una vez recepcionadas las obras de habilitación urbana, tal como consta del asiento 93 de la partida registral 01138442, tenemos que efectivamente se obtuvieron mejores metas físico-económicas, tal es así que se obtuvo un área útil total de 19 932.58 metros cuadrados, de los cuales 16 672.04 metros cuadrados corresponden a la Asociación, y 3 260.54 metros cuadrados corresponden a los esposos Ramírez-Calderón.
Entonces, tenemos que los 3 260.54 metros cuadrados, sobre el total de 19 972.54 metros cuadrados obtenidos, hacen un porcentaje de 16.3578% versus los 16.95%, que se acordó le corresponderían inicialmente a los esposos Ramírez-Calderón, haciendo un déficit de -0.592%.
Asimismo, tenemos que los 16 672.04 metros cuadrados que le corresponden a la Asociación, sobre el total de 19 932.54 metros cuadrados obtenidos, hacen el 83.6422% versus los 83.05%, que se acordó les corresponderían inicialmente, haciendo un superávit de +0.592%.
Y, es justamente lo que es objeto de la escritura pública del 1 de octubre de 2001 (Liquidación de ejecución mancomunada de obras de habilitación urbana), este 0.592% que multiplicado sobre el total de 19 932.54 metros cuadrados, hacen justamente lo que se les adjudica en pago, que es el área de 118.03 metros cuadrados.
6. De lo expuesto se colige que el área útil que debía corresponder tanto a los esposos Ramírez-Calderón, como a la Asociación de Vivienda de Docentes de la UCSM, luego de recepcionadas las obras de la habilitación urbana fue mayor que la que establecieron en la escritura de compraventa y ejecución mancomunada de obras de habilitación urbana del 28 de agosto de 1997.
Y, como la participación en las obras de la habilitación fue mancomunada en función de los porcentajes establecidos inicialmente en la escritura pública señalada, es que la Asociación le otorga a los esposos Ramírez-Calderón un lote de 138.62 metros cuadrados, de los cuales 118.03 son en dación en pago y 20.59 metros cuadrados es en vía de venta.
Es objeto de observación por el a quo, entre otras, que no se ha valorizado los 118.03 metros cuadrados, sino solamente los 20.59 metros cuadrados, por lo que con los antecedentes expuestos, este colegiado debe establecer la naturaleza jurídica de dicho acto.
En el caso del título venido en grado, tenemos que en la escritura de liquidación de ejecución mancomunada de obras de habilitación urbana como en la de transferencia de inmueble, ambas del 1 de octubre de 2001, no se ha establecido el valor del área de 118.03 metros cuadrados, sin embargo tenemos que dicha área es otorgada por la Asociación en pago por los mejores resultados físico-económicos obtenidos en la habilitación urbana, y por los aportes mayores en proporción a lo pactado inicialmente que hicieron los esposos Ramírez-Calderón, por tanto estamos ante la figura denominada dación en pago regulada por el artículo 1265 del Código Civil1.
La dación en pago llamada también adjudicación en pago, consiste en otorgar al acreedor una prestación distinta de la debida. De este modo, la satisfacción del interés del acreedor podrá llevarse a cabo mediante la solutio (exacto cumplimiento de lo pactado), o de manera excepcional a través de la satisfactio (cumplimiento de una prestación distinta a la debida que por acuerdo de las partes, satisface la acreencia y libera al deudor)
Así por ejemplo, cuando debiéndose originariamente una suma de dinero para cancelar esa deuda el deudor entrega un bien en pago, dice Romero Zavala que pueden presentar dos situaciones: en la primera el bien que se entrega a cambio, se entrega al acreedor para cancelar la prestación debida, no se regulan por las reglas de compraventa, porque no se ha fijado precio; en la segunda, ambas partes han establecido previamente el valor del bien que se entrega en sustitución (establecer el valor significa fijar el precio), entonces sí proceden aplicarse las reglas de la compraventa.
Es por eso que el artículo 1266 del Código Civil dice, “Si se determina la cantidad por la cual el acreedor recibe el bien en apago(*)NOTA SPIJ, sus relaciones con el deudor se regulan por las reglas de la compraventa. Contrario sensu, si no se determina la cantidad (valor) no se regirán por las normas que regulan dicho contrato, es decir, que no se requerirá indicar el precio (valor).
En el caso submateria, tenemos que no se ha establecido expresamente en los documentos presentados la cantidad (suma de dinero) por la cual los esposos Ramírez Calderón reciben los 118.03 metros cuadrados, sin embargo, ambas partes están atribuyendo a dicha prestación (transferencia de los 118.03 m2.) efectos extintivos y de pago, en mérito al acuerdo de liquidación de ejecución mancomunada de obras de habilitación urbana que constan en la escritura pública del 1 de setiembre de 2005, por lo tanto, la dación en pago en el presente caso no se rige por las normas de la compraventa, no siendo por ello necesario consignarse el valor total del inmueble, por lo que debe revocarse el acápite 2.1) de la observación venida en grado.
VI.2. SI LOS REPRESENTANTES DE LA ASOCIACIÓN DE VIVIENDA DE DOCENTES DE LA UNIVERSIDAD CATÓLICA SANTA MARÍA DE AREQUIPA -LA ASOCIACIÓN-, QUE SUSCRIBIERON LA ESCRITURA PÚBLICA DE TRANSFERENCIA DE DOMINIO DEL 1 DE OCTUBRE DE 2001, TENÍAN FACULTADES SUFICIENTES.
7. El segundo punto de la observación venida en grado manifiesta que Porfirio Velásquez Delgado que actúa en representación de la Asociación no tenía facultades suficientes para disponer de los bienes de esta entidad.
Revisada la partida registral Nº 01068563 del Registro de Personas Jurídicas de la Zona Registral XII-Sede Arequipa, tenemos que mediante asamblea de regularización del 23 de julio de 2004, se reconoció, entre otra, a la junta directiva que ejerció funciones del 16 de enero de 2001 al 16 de enero de 2003, siendo el presidente electo por este período Porfirio Velásquez Delgado.
Debe por tanto determinarse si por el solo hecho de haber sido designado presidente de la junta directiva, tenía facultades para poder disponer de bienes de la Asociación, en este caso a favor de un tercero.
8. El artículo 86 del Código Civil, establece “La asamblea general elige a las personas que integran el consejo directivo, aprueba las cuentas y balances, resuelve sobre la modificación del estatuto, la disolución de la asociación y los demás asuntos que no sean competencia de otros órganos”.
De lo establecido por el numeral precitado, tenemos que tratándose de asociaciones, se establece las competencias que la asamblea general de toda asociación debe tener, señalándose al final, como cláusula numerus apertus, que la competencia de este órgano alcanza a todos los asuntos que los estatutos de la asociación no hayan establecido como propias de algún otro órgano.
Si esto es así, tenemos que, si una asociación, al margen de las atribuciones típicas citadas, no quiere que determinada función sea ejercida por la asamblea general, debe otorgársela expresamente a otro órgano de la asociación, como puede ser su presidente en forma conjunta a su junta directiva.
En el caso del título venido en grado tenemos que revisados los estatutos de la Asociación de Vivienda de Docentes de la Universidad Católica Santa María, el artículo 23 señala las atribuciones de su Presidente, siendo éstas:
a) Representar a la Asociación en todos sus actos administrativos, financieros, legales y sociales.
b) Convocar y presidir asambleas.
c) Firmar toda la documentación conjuntamente con el Secretario y el Tesorero según sea el caso.
d) Cumplir con los encargos y/o comisiones que acuerden en Asamblea General y en Junta Directiva.
De lo expuesto se aprecia que el presidente de la Asociación no tiene facultades para disponer de bienes inmuebles de propiedad de este ente jurídico, por lo que en aplicación del artículo 86 del Código Civil, dicha atribución es propia de la asamblea general, salvo que ésta la otorgue a otra persona en su representación.
Siendo el estatuto, un conjunto de normas que, en concordancia con lo dispuesto por el Código Civil, rige la vida de una asociación; dicho conjunto de normas es aprobado por la asamblea general (órgano máximo de la asociación), por ende la asociación está obligada a cumplir las normas que se impuso a sí misma, mientras no sean modificadas en nueva asamblea general realizada con el quórum y mayorías establecidas en la norma sustantiva.
El artículo 82 del Código Civil establece que el estatuto debe expresar entre otros aspectos, “La constitución y funcionamiento de la asamblea general de asociados, consejo directivo y demás órganos de la asociación”.
En el asiento B00008 de la partida registral 01068563 del Registro de Personas Jurídicas de la Zona Registras Nº XII - Sede Arequipa, corre extendida el reconocimiento de juntas directivas, entre ellas, la correspondiente al período del 16.01.2001 al 16.01.2003 presidida por Porfirio Velásquez Delgado, y que según el titulo archivado que dio mérito para extender dicho asiento consta que además la directiva estuvo integrada por Cayetano Rivera Rivera como vicepresidente, Mario Paz Zegarra como tesorero, Víctor Chura Ortiz como fiscal, Oscar Cáceres y Díaz como secretario y Máximo Valdivia Chávez como vocal.
En la escritura pública presentada para su inscripción de fecha 01.10.2001, intervienen en representación de la asociación transfiriendo el lote, el presidente Porfirio Velasquez Delgado, secretario Oscar Ricardo Cáceres Díaz, tesorero Mario Paz Zegarra y el fiscal Víctor Chura Ortiz.
En el estatuto de la asociación no consta que el presidente, secretario, fiscal y tesorero, ya sea individualmente alguno de ellos o conjuntamente, estén facultados para adjudicar lotes de propiedad de la Asociación a favor de terceros, por lo tanto, al no tener los directivos mencionados anteriormente, la atribución para enajenar los bienes de la asociación, es la asamblea general la que le compete tomar el acuerdo de facultar a las personas que lo representen para la adjudicación de los lotes de su propiedad, en vista, que se trata de un asunto que en el estatuto no aparece como de competencia de otro órgano.
A mayor abundamiento, debe señalarse que revisados los diversos asientos de inscripción de la partida registral Nº 01068508 donde está inscrita la Asociación, podremos darnos cuenta que ésta ha sido la forma como ordinariamente ha actuado, así por ejemplo en el asiento 3) se autoriza por asamblea general a su presidente para firmar contratos de compraventa; en el asiento 5) se autoriza a los miembros de la junta directiva, entre ellos a su presidente para otorgar y suscribir minutas y escrituras públicas de adjudicación de lotes. Ello con el agravante que en el caso submateria, la dación en pago otorgada no es a favor de un socio, sino a favor de un tercero que actúa en tal calidad.
9. Se declara en la introducción de la minuta inserta en la escritura pública del 1 de octubre de 2001, que los otorgantes por la Asociación ejercen la representación de este ente colectivo por habérseles elegido en elecciones celebradas el 25 de abril del año 2001, advirtiendo que proceden a celebrarla en ejecución del cuerdo que consta en el acta del día 10.11.1999.
Como ya se estableció en el considerando anterior la sola elección como miembros de la directiva no los faculta para celebrar el contrato de transferencia objeto de calificación. Asimismo, en el acta del 10.11.1999 que corre archivada en el legajo E-00333668 del año 1999 que dio lugar a la extensión al asiento 4) de la partida registral Nº 01068563, se acordó convalidar los actos y acuerdos de la junta directiva conformada por el presidente Sr. Edgardo Paredes Briceño, vicepresidente Abel Tapia Fernández, fiscal Gaspar del Carpio Rodríguez, tesorera Rosa García de Bahamonde, secretario Edgar Borda Rivera y elegida el 28.04.1997, desde la fecha en que finalizó su mandato (28.04.1999) hasta este día en que se realiza la asamblea (el 10 de noviembre de 1999), así como prorrogar su mandato por seis meses a partir de la fecha (10.11.1999). También se acordó entre otros asuntos, facultar a la anterior junta directiva nombrada para que firme las minutas y escritura públicas de transferencia de lotes a los socios, así como para que salden las cuentas con los señores Eulogio Ramírez y otros, esto es, que en dicha acta no se facultó a la directiva elegida para el periodo 16.01.2001 al 16.01.2003 presidida por Porfirio Velasquez Delgado para que transfiera el citado lote a favor de los esposos Ramírez-Calderón, por lo que cabe confirmar el acápite 2.2) de la observación venida en grado.
10. Agregan en su escrito de apelación que los representes legales gozan de las facultades inherentes al objeto social, no por tanto no se requieren facultades expresas.
Este colegiado estima que tal apreciación no es correcta, no solamente porque como ya se ha establecido en el último párrafo del considerando octavo de esta resolución, la transferencia por dación en pago se efectuó a favor de terceros que actuaron en tal calidad, sino también como lo señala el ilustre tratadista Aníbal Torres Vásquez2, si bien las personas jurídicas carecen de intelecto y de corporiedad para poder celebrar actos jurídicos, los órganos de gobierno constituyen uno de los elementos esenciales que integran la persona jurídica, sin los cuales no podría tener actuación social. Se habla de representación orgánica debido a que la voluntad del órgano produce efectos en una esfera jurídica ajena: la de la persona jurídica, por lo que la representación orgánica se asimila a la representación directa, por lo que las normas que la regulan son de aplicación supletoria, siendo por tanto aplicables los artículos 160, 161 y 162 del Código Civil3
VI.3. Si se ha acreditado el pago del impuesto predial por el ejercicio 2001.
11. No obstante que no se ha expuesto los argumentos en la apelación respecto del punto 3 de la observación, este colegiado se aboca a su conocimiento.
12. El artículo 7 de la Ley de Tributación Municipal (D. Leg. Nº 776), según la modificación efectuada mediante Decreto Legislativo Nº 952, establece lo siguiente:
“Los Registradores y Notarios Públicos deberán requerir que se acredite el pago de los impuestos señalados en los incisos a), b) y c)4 a que alude el artículo precedente, en los casos que se transfieran los bienes gravados con dichos impuestos, para la inscripción o formalización de actos jurídicos. La exigencia de la acreditación del pago se limita al ejercicio fiscal en que se efectuó el acto que se pretende inscribir o formalizar, aún cuando los períodos de vencimiento no se hubieran producido.”
Como se desprende claramente del tenor del referido artículo, la norma contempla una exigencia dirigida a los Registradores y Notarios, no establece el nacimiento de una obligación tributaria, es decir, dirigida a establecer un sujeto pasivo distinto al obligado, aspecto que se encuentra regulado en el artículo 95 del D. Leg. Nº 776 con relación al impuesto predial y en el artículo 236 con relación al impuesto de alcabala.
La referida norma tampoco está destinada a modificar la oportunidad en que surge la obligación de pago a cargo de los sujetos pasivos de los tributos comprendidos en ella, situación que se encuentra regulada en el artículo 107 del D. Leg. Nº 776 para el impuesto predial y en el artículo 218 para el impuesto de alcabala.
El mencionado artículo 7 del Decreto Legislativo, en su redacción original establecía que “en ningún caso, los Registros Públicos, sea cual fuere su naturaleza o denominación, ni los notarios públicos, podrán requerir se acredite el pago de los impuestos a que alude el artículo precedente para la inscripción o formalización de actos jurídicos.” De acuerdo a ello, los Registradores se limitaban a cumplir las funciones de calificación registral, conforme a su propia normativa, contemplándose de manera expresa que la fiscalización de los tributos era una labor ajena a sus atribuciones.
Sin embargo, mediante la Ley Nº 27616 que entró en vigencia el 1 de enero de 2002, se produjo la primera modificación del citado artículo 7 estableciéndose lo siguiente:
“Los Registradores y notarios públicos deberán requerir que se acredite el pago de los impuestos señalados en los incisos a), b) y c) a que alude el artículo precedente, en los casos que se transfieran los bienes gravados con dichos impuestos, para la inscripción o formalización de actos jurídicos.”
Es decir, a través de la indicada Ley, se ampliaron las funciones de los Registradores Públicos, asignándoseles obligaciones de fiscalización tributaria, con relación a los impuestos municipales predial, de alcabala y al patrimonio vehicular.
13. Con ocasión de la modificación planteada por la Ley Nº 27616, el Tercer Pleno del Tribunal Registral, publicado en el Diario Oficial El Peruano el 5 de junio de 2003, aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria:
“El Art. 7 del Decreto Legislativo Nº 776 - Ley de Tributación Municipal, modificado por la Ley Nº 27616, determina la obligación del Registrador Público de requerir se acredite el cumplimiento del pago de los impuestos predial, de alcabala y al patrimonio automotriz, en las solicitudes de inscripción de transferencias de bienes gravados con dichos impuestos que se presenten para su inscripción a partir de la vigencia de la Ley Nº 27616, aún cuando la misma hubiera sido formalizada en fecha anterior a su vigencia.”
Es decir, la nueva obligación impuesta a los Registradores Públicos es la de verificar el pago de los impuestos municipales a que se refiere el artículo 7 mencionado, respecto de todos los títulos que ingresen al Registro a partir del 1 de enero de 2002, en tanto contengan actos de transferencia de predios o vehículos gravados.
Es preciso señalar que la última modificación introducida por el Decreto Legislativo Nº 952, comentado en el punto 1 del análisis, se limita a señalar que la acreditación del pago que debe exigir el Registrador, se refiere al ejercicio fiscal en que se realizó el acto que se pretende inscribir.
En tal sentido, en el Octavo Pleno del Tribunal Registral, publicado el 1 de octubre de 2004, se aprobaron los siguientes precedentes de observancia obligatoria en torno a la aplicación del precitado artículo 7:
“En el caso del impuesto predial y al patrimonio vehicular, que son impuestos de periodicidad anual, debe acreditarse el pago del íntegro del impuesto anual correspondiente al año en que se efectuó la transferencia. (...)”
“El ejercicio fiscal cuyo pago debe acreditarse es el de la fecha del acto, aunque no tenga fecha cierta.”
14. De lo anteriormente expresado, se desprende que no resulta pertinente sustentar el pedido de revocatoria de la observación formulada, sobre la base de lo preceptuado en el artículo 10 del Decreto Legislativo Nº 776, en tanto no se encuentra en discusión la condición de contribuyente o no, del adquiriente de los bienes transferidos vía remate, sino del cumplimiento de la obligación impuesta al Registro por el artículo 7 de la referida norma; es decir, la de exigir la acreditación de los tributos municipales en los casos de transferencias de predios, lo cual supone en el presente caso, el pago del impuesto predial correspondiente al año en que se efectuó la transferencia, ello al margen de que la obligación tributaria hubiese correspondido en dicho período al anterior propietario.
Por tanto, debe darse cumplimiento a lo dispuesto por el artículo 7 del Decreto Legislativo Nº 776, acreditándose el pago del impuesto predial del año correspondiente a la transferencia en relación al predio submateria.
En el presente caso, no se ha acreditado el pago del impuesto predial correspondiente al año 2001, teniendo en cuenta que la transferencia se efectuó el 1 de octubre de 2001, por lo que debe confirmarse el acápite 2.2) de la observación venida en grado.
15. Ahora bien, de conformidad a lo señalado en la Directiva Nº 07-2005-SUNARP-SN que establece los criterios para acreditar ante Registros el pago de los impuestos predial, de alcabala y al patrimonio vehicular, el Registrador podrá solicitar la presentación de una declaración jurada efectuada por el contribuyente, cuando de los documentos presentados para acreditar dichos pagos, entre otros supuestos, se advirtiera la falta de datos en el comprobante respectivo que permitan identificar al bien, situación que deberá tenerse presente en su oportunidad.
16. Finalmente, en lo que se refiere a la obligación del Tribunal Registral de pronunciarse sobre la liquidación de derechos registrales efectuada por el Registrador Público, se debe establecer que conforme a lo establecido en el TUPA de la SUNARP, de la siguiente manera:
- La tasa del 0.81% de la UIT por derechos de calificación, que hacen un monto de 27.00 nuevos soles; y,
- Por derechos de inscripción, al tratarse de una dación en pago en la que no se ha establecido el valor de la transferencia se debe considerar como acto invalorado, lo que hace la suma de 9.00 nuevos soles por derechos de inscripción.
Haciendo un total de 36.00 nuevos soles, los cuales se encuentran íntegramente pagados.
Estando a lo acordado por unanimidad, con la intervención de la Dra. María Teresa Salazar Mendoza, como vocal suplente designada por Resolución Nº 012-2006-SUNARP/PT.
VI. RESOLUCIÓN
1. REVOCAR, el acápite 2.1) de la observación recaída en el título venido en grado, por los fundamentos expuestos en el item VI.1) del análisis de esta resolución.
2. CONFIRMAR, los acápites 2.2) y 2.3) de la observación recaída en el título venido grado, por los fundamentos expuestos en los ítems VI.2) y VI.3), respectivamente, del análisis de la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
RAÚL JIMMY DELGADO NIETO

Presidente (e) de la Quinta Sala

del Tribunal Registral
MIRTHA RIVERA BEDREGAL

Vocal de la Quinta Sala

del Tribunal Registral
MARÍA TERESA SALAZAR MENDOZA

Vocal (s) de la Quinta Sala

del Tribunal Registral

Artículo 1530.- Gastos de entrega y transporte

Los gastos de entrega son de cargo del vendedor y los gastos de transporte a un lugar diferente del de cumplimiento son de cargo del comprador, salvo pacto distinto.

Artículo 1531.- Condiciones del contrato

Si el precio de una transferencia se fija parte en dinero y parte en otro bien, se calificará el contrato de acuerdo con la intención manifiesta de los contratantes, independientemente de la denominación que se le dé.

Si no consta la intención de las partes, el contrato es de permuta cuando el valor del bien es igual o excede al del dinero; y de compraventa, si es menor.

CAPITULO SEGUNDO

El bien materia de la venta


Artículo 1532.- Bienes susceptibles de compra - venta

Pueden venderse los bienes existentes o que puedan existir, siempre que sean determinados o susceptibles de determinación y cuya enajenación no esté prohibida por la ley.


RESOLUCION Nº 775-2003-SUNARP-TR-L
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS
TRIBUNAL REGISTRAL
(Publicada: 19-01-2004)
Lima, 5 de diciembre de 2003
APELANTE : Gerónimo Alaya Chávez.

TÍTULO : 11300 del 3 de octubre de 2003.

RECURSO : H.T.D. Nº 898 del 11 de noviembre de 2003.

REGISTRO : Propiedad Inmueble del Callao.

ACTO (s) : Compraventa de Acciones y Derechos.
SUMILLA :

Improcedencia de inscripción de compraventa de acciones y derechos

No procede la inscripción de la compraventa de acciones y derechos sobre un inmueble, si del contenido del título se desprende que el objeto de la venta es un bien físicamente determinado y delimitado.
Efectos de la sentencia de otorgamiento de escritura pública

Cuando en una sentencia firme se dispone el otorgamiento de una escritura pública, lo que se está ordenando es que el demandado cumpla con la obligación de hacer consistente en otorgar la escritura pública, mas no se trata de un mandato dirigido al registro para lograr la inscripción de una transferencia de propiedad.


I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Se solicita la inscripción de la compraventa de acciones y derechos que otorga el Tercer Juzgado Especializado en lo Civil del Callao en rebeldía de la Asociación de Vivienda Residencial Las Olivos a favor de Gerónimo Alaya Chávez y Silvia Fortunata Sandonas Milla, para lo cual se adjunta el parte notarial de la escritura pública del 23 de setiembre de 2003, extendida ante el notario del Callao Orlando Malca Pérez.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El Registrador Público del Registro de Propiedad Inmueble del Callao Javier Gómez de la Torre Briceño, observó el título en los siguientes términos:
1. En el presente caso se otorga escritura pública en rebeldía de la Asociación de Vivienda Residencial Los Olivos respecto de la compraventa de derechos y acciones del inmueble registrado en la ficha Nº 48309 del Registro de la Propiedad Inmueble del Callao; sin embargo, se desprende del estudio del instrumento público, en el que obra inserto el contrato de promesa de venta (objeto del proceso judicial de otorgamiento de escritura pública), que el bien materia de promesa de venta fue el lote 4 de la Mza. “E” con un área de 120 m2. ( y no de cuotas ideales de un inmueble). Teniendo presente la naturaleza de un proceso judicial sumarísimo de otorgamiento de escritura pública (su finalidad es que la parte demandada cumpla con perfeccionar una transferencia conforme con el artículo 1549 del Código Civil) y siendo que fue la promesa de venta el contrato que contenía la transferencia objeto de la formalización, en consecuencia, es la misma referida promesa la que contiene el acto materia de calificación.
2. En atención a ello: sobre la partida que se indica, ficha Nº 48309, corre registrada un área de terreno de alrededor de 40 hectáreas sin habilitar y no el inmueble objeto de la promesa de venta (el lote 4 de la Mza. F con un área de 120 m2, que aparentemente aún no existe legalmente pues no corre registrada la habilitación urbana). Por lo cual sírvase aclarar y, en todo caso, regístrese en título aparte y como acto previo la habilitación urbana del terreno de mayor extensión para poder calificar luego el presente.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El apelante considera que el registrador no puede calificar sobre el fondo de los partes presentados, de acuerdo al precedente de observancia obligatoria aprobado en el quinto pleno del Tribunal Registral, realizado los días 5 y 6 de setiembre de 2003.
Respecto a la ubicación del predio, indica que ello es referencial y no es la pretensión de la demanda, pero no influye en el fondo de su petitorio.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
De acuerdo a la escritura pública que forma parte del título apelado, el predio materia de rogatoria se encuentra inscrito en mayor extensión en la ficha Nº 48309 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como Vocal ponente Rosario del Carmen Guerra Macedo:
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes:
- ¿Procede la inscripción de la venta de acciones y derechos sobre un inmueble, por haberse consignado así en la escritura pública, no obstante que del contenido de la misma se desprenda que el objeto de la venta es un bien determinado?
- ¿La escritura pública suscrita por el Juez en rebeldía del demandado, tiene que ser calificada como partes judiciales?
VI. ANÁLISIS
1. Mediante escritura pública de fecha 23 de setiembre de 2003, extendida ante el notario del Callao Orlando Malca Pérez, el Tercer Juzgado Especializado en lo Civil del Callao en rebeldía de la Asociación de Vivienda Residencial Los Olivos, otorgado a favor de Gerónimo Alaya Chávez un contrato de compraventa de acciones y derechos, precisando que dichas acciones y derechos físicamente se refieren al lote de terreno que encuentra ubicado en el lote 4 de la Mz. E de la Asociación de Vivienda Residencial Los Olivos, Callao.
En dicha escritura pública se insertó el contrato de promesa de venta suscrito por los representantes de la Asociación de Vivienda Residencial Los Olivos a favor del mencionado Gerónimo Alaya Chávez respecto del lote 4 de la manzana F del programa residencial Los Lirios, indicándose el área (120 m2), linderos y medidas perimétricas. En la cláusula tercera se indicó que el precio del lote es de $14 por metro cuadrado, aclarándose que el precio del terreno no incluye ninguna obra o valor de habilitación urbana.
Uno de los insertos es el Acta de Saneamiento y Conciliación que equivale a una sentencia con autoridad de cosa juzgada según se desprende del artículo 470 del Código Procesal Civil1; en ella se indica que “el juzgado propone la siguiente formula conciliatoria “QUE LA DEMANDADA OTORGUE A FAVOR DEL DEMANDANTE LA ESCRITURA PÚBLICA QUE CORRESPONDA AL DOCUMENTO DENOMINADO PROMESA DE VENTA ACOMPAÑADO COMO ANEXO UNO-B DE LA DEMANDA, PARA LO CUAL EL ACCIONANTE DEBERÁ PRESENTAR EL PROYECTO DE MINUTA EN UN TÉRMINO DE QUINCE DÍAS (...) el juzgado declara concluido el proceso por conciliación en los términos expresados en la fórmula que antecede...”
2. De conformidad con lo establecido en el artículo 1529 del Código Civil, “por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero.” Del citado artículo se desprenden los dos elementos fundamentales del contrato de compraventa, como son el bien y el precio. Por otro lado el artículo 1532 del mismo código precisa “pueden venderse los bienes existentes o que puedan existir, siempre que sean determinados o susceptibles de determinación y cuya enajenación no esté prohibida por la ley.”
En consecuencia, el bien materia de la venta deberá ser determinado o determinable.
3. En este orden de ideas, se advierte que en la escritura pública de compraventa a que se refiere el numeral 1, el bien materia de la venta estaba constituido por un lote de terreno, perfectamente determinado y delimitado, el mismo que, según se manifiesta en el mismo contrato, forma parte de un predio de mayor extensión.
Al respecto, si bien en el antedicho contrato de promesa de venta se alude a un lote sin habilitación urbana, de los documentos que se insertan en la escritura pública mencionada; el certificado de señalización y adjudicación, la demanda y el acta de audiencia única de saneamiento y conciliación, se advierte que el mencionado lote tiene existencia actual.
4. De lo expresado en los párrafos precedentes, se colige que el bien materia de la venta está constituido por un lote perfectamente determinado y delimitado en cuanto a sus características físicas y que no se trata de la compraventa de acciones y derechos sobre el terreno inscrito en el asiento 1 del rubro c) de la ficha Nº 48309 del Registro de la Propiedad Inmueble del Callao, no obstante que en la demanda se ha indicado que se trata de una venta de acciones y derechos del área total del terreno, pues ello no modifica lo precisado en el contrato de promesa de venta y el acta de audiencia con conciliación con relación al bien que es objeto de la prestación.
5. Cabe precisar, sin embargo, que esta instancia ha emitido reiterada y uniforme jurisprudencia, como las Resoluciones Nº 123-97-ORLC/TR del 15 de abril de 1997, Nº 185-97-ORLC/TR del 29 de mayo de 1997, Nº 217-98-ORLC/TR del 9 de junio de 1998 y Nº 394-2002-ORLC/TR del 9 de agosto de 2002, en el sentido que no existe obstáculo para inscribir la transferencia de derechos y acciones o cuotas abstractas de un inmueble, cuando no es posible proceder a la independización de porciones determinadas del mismo, supuesto que no se da en el presente caso, por cuanto como ya se ha expresado el bien materia de la prestación está completamente determinado.
Ello por cuanto lo que interesa al derecho en los casos de transferencias de partes alícuotas, es que la proporción transferida no sea identificada o ligada con una zona específica del bien donde la propia identificación conllevaría a una contradicción con la naturaleza de una alícuota ideal.
6. Por otro lado debemos indicar que si bien consta del asiento 1 b) antes mencionado, los linderos que corresponden a los 40,000 m2. de propiedad de la vendedora no consta de la partida registral, la inscripción de la Habilitación o el Proyecto de Habilitación a que pertenece el referido lote, requisito previo para proceder a su independización, de conformidad con lo previsto en el artículo 502 del Reglamento de Inscripciones.
En tal sentido, tratándose de la venta de un lote que forma parte de una habilitación no inscrita, no resulta procedente acceder a la inscripción solicitada.
En consecuencia, debe confirmarse la observación formulada por el Registrador.
7. Respecto al argumento del apelante en el sentido que el presente título se encuentra comprendido dentro del supuesto previsto en el precedente de observancia obligatoria Nº 33 “Calificación de Resoluciones Judiciales” aprobado en el “Quinto Pleno del Tribunal Registral”, cabe precisar que, cuando en una sentencia firme se dispone el otorgamiento de una escritura pública, lo que se está ordenando es que el demandado cumpla con la obligación de hacer, consistente en otorgar la escritura pública, mas no se trata de un mandato dirigido al registro para lograr la inscripción de una transferencia de propiedad. Así, sólo una vez que el demandado cumple con otorgar la escritura pública o el Juez la otorga en su nombre, el adquirente contará recién con un título que le permita inscribir su derecho en el Registro. Sin embargo, este título ya deja de ser un parte judicial, convirtiéndose en un instrumento público notarial susceptible de calificación, en atención a su naturaleza, es decir, como cualquier escritura pública.
Estando a lo acordado por unanimidad.
VII. RESOLUCIÓN
CONFIRMAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble del Callao al título referido en el encabezamiento, ampliando los fundamentos de conformidad con lo vertido en el análisis de la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO

Presidenta de la Segunda Sala del Tribunal Registral


SAMUEL GÁLVEZ TRONCOS

Vocal del Tribunal Registral


PEDRO ÁLAMO HIDALGO

Vocal del Tribunal Registral


Declaran que existen defectos para la inscripción de título sobre compraventa de derechos y acciones de bien indiviso ubicado en el departamento de Cusco
RESOLUCION Nº 181-2005-SUNARP-TR-A
TRIBUNAL REGISTRAL
(Publicada: 29-11-2005)
Arequipa, 28 de octubre de 2005
APELANTE : CATALINA VILLAVICENCIO QUISPE

TÍTULO : Nº 18469 del 03.06.2005


RECURSO : Nº 05012600 del 06.09.2005

REGISTRO : PREDIOS - CUSCO



ACTO : TRANSFERENCIA DE DERECHOS
SUMILLA
CALIFICACION COMPLEMENTARIA
La calificación complementaria de los antecedentes registrales (títulos archivados, índices y otros), se da cuando la información que brinda la partida se encuentre incompleta.
TRANSFERENCIA DE CUOTA IDEAL
Cuando del tenor del título presentado se advierta que la transferencia se refiere a derechos y acciones respecto de un bien indiviso, no debe exigirse la previa inscripción de la subdivisión e independización, no obstante conste en una de las cláusulas del contrato, la descripción de parte material del predio.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la compraventa de derechos y acciones que celebran la Cooperativa de Servicios Múltiples Capac Yupanqui a favor de doña Catalina Francisca Villavicencio Quispe, respecto del inmueble denominado Belempata Añasmocco, sector Ayamarca, distrito de San Sebastián, provincia y departamento de Cusco.
El título presentado está conformado, entre otros, por los siguientes documentos:
- Copia simple del DNI de la presentante.
- Copia simple de la Escritura Publica de compra venta de fecha 6 de febrero de 1995.
- Copia legalizada del recibo de pago del impuesto predial 2002 a nombre de Catalina Villavicencio Quispe.
- Testimonio de Escritura Pública de compraventa de fecha 5 de enero de 1996, otorgada por Cooperativa de Servicios Múltiples Capac Yupanqui a favor de Catalina Villavicencio Quispe.
- Recurso de apelación.
- Recibo de pago por derecho de apelación.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La Registradora del Registro de Predios de la Zona Registral Nº X - Sede Cusco, Ofelia Jordan Gamarra, formuló observación en los términos siguientes:
“Del reingreso del título y habiéndose verificado la escritura pública adjuntada del 06/12/1995, se advierte que la Cooperativa de Servicios Múltiples Capac Yupanqui, ha pagado la suma de S/. 4,837.60 que representa el 6.66% del valor de terreno, pero no está determinado en forma inequívoca el porcentaje de derechos y acciones que le corresponden en el inmueble, asimismo, del monto abonado por la Cooperativa en la compraventa no es posible establecer que su porcentaje de derechos y acciones sea efectivamente 6.66% por cuanto sumados los montos pagados no concuerdan con el monto total abonado de US $ 72,565.40”.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente sustenta su recurso de apelación en los siguientes fundamentos:
- El porcentaje de la Cooperativa está debidamente establecido, correspondiéndole a ésta el 6.6% de los derechos y acciones sobre el inmueble y que es equivalente a 3 lotes.
- Que a la apelante en su calidad de compradora, le corresponde el 3.45% que constituyen parte del 6.6% de los derechos de la Cooperativa.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
En el asiento 5 de la partida Nº 11006135 corre extendida la compraventa de la fracción “B” del inmueble denominado como Belampata Añasmocco ubicado en el sector de Ayamarca, del distrito de San Sebastián, de la provincia y departamento del Cusco, otorgada por Carmen Rosa del Solar Rivero de Barron a favor de Cooperativa de Servicios Múltiples Capac Yupanqui y otros.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el vocal Jorge Tapia Palacios. De lo expuesto y del análisis del caso, las cuestiones a determinar son las siguientes:
1. Si es posible o no determinar el porcentaje de derechos y acciones que tiene la Cooperativa en el inmueble.
2. Si impide la inscripción, el haberse señalado en la escritura de venta, la parte física que representa el porcentaje que se transfiere.
3. Si los representantes de la Cooperativa se encuentran facultados para celebrar la venta de derechos y acciones.
4. Si se ha acreditado el pago de impuestos.
VI. ANÁLISIS
1. Se solicita la inscripción de la compraventa de acciones y derechos que efectúa la Cooperativa de Servicios Múltiples Capac Yupanqui a favor de Catalina Francisca Villavicencio, en mérito a la escritura pública del 5 de enero de 1996 otorgada ante notario público Celso Fernández Puente de la Vega, en virtud de la cual la Cooperativa antes nombrada le transfiere el equivalente a 3.45% con relación al área matriz del inmueble denominado Belempata ubicado en el sector de Ayamarca, del distrito de San Sebastián, de la provincia y departamento del Cusco.
2. Se observa el título por cuanto no está determinado en forma inequívoca el porcentaje de derechos y acciones que le corresponden a la Cooperativa de Servicios Múltiples Capac Yupanqui en el inmueble, y además, por que de acuerdo al monto abonado por la Cooperativa en la compraventa a su favor inscrita en el asiento 5 de la partida Nº 11006135 del Registro de Predios de la Oficina Registral Cusco, no es posible establecer que su porcentaje de derechos y acciones sea efectivamente 6.66%, por cuanto sumados los montos pagados no concuerdan con el monto total abonado de US $ 72,565.40.
3. De la revisión efectuada a la partida Nº 11006135 en la que se encuentra registrado el inmueble, se determina que el asiento de inscripción en el que se ha extendido la transferencia de derechos a favor de la Cooperativa, no consta el porcentaje de derechos que le corresponden sobre el inmueble.
4. El último párrafo del numeral V del título preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, establece que “La calificación comprende también, la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho. Se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente a aquél y, complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro. Asimismo, el literal a) del artículo 32 del mismo reglamento respecto a los alcances de la calificación establece que “el Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados para su inscripción, deberán: a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquéllos. En caso de existir discrepancia en los datos de identificación del titular registral y del sujeto otorgante del acto, el Registrador, siempre que exista un convenio de interconexión vigente, deberá ingresar a la base de datos del RENIEC, a fin de verificar que se trata de la misma persona”.
5. La calificación complementaria de los antecedentes registrales (títulos archivados, índices y otros), a que se refiere las normas antes citadas, se da cuando la información que brinda la partida se encuentre incompleta, por haberse omitido consignar datos o circunstancias que deben constar en los asientos, o cuando por su extensión u otras causas, la información más extensa no se hubiese transcrito a los asientos, haciéndose necesario consultar con los títulos archivados. La calificación complementaria sólo se justifica en la medida que en los citados elementos que son la base para la calificación, se hubiese omitido información relevante, la misma que conforme a la normativa registral vigente, debería consta en los asientos registrales.
6. En el presente caso, no obra en el asiento registral en el que se extendió la transferencia de derechos a favor de la Cooperativa la cuota ideal que le corresponde en el inmueble, dato relevante que debe consignarse en el asiento, y que ha sido establecido en el artículo 11 del actual Reglamento de Inscripciones del Registro de predios, como una circunstancia que debe contener el asiento de inscripción.
7. Por tal motivo, para la calificación del título venido en grado, se hace necesario recurrir al título archivado que dio mérito para extender la venta de derechos y acciones a favor de la Cooperativa.
En dicho título se señala en el término séptimo lo siguiente “A la Cooperativa de Servicios Múltiples Capac Yupanqui, del sector Educación sucursal Cusco, le corresponderá tres lotes por haber participado en la presente compra con la suma de US$ 4,837.60 que representa el 6.66% del valor total del terreno, (....)”.
8. De acuerdo a lo estipulado en el título ya inscrito, está determinado el porcentaje que le corresponde a la Cooperativa en el inmueble, el cual alcanza al 6.66%, además, debe tenerse en cuenta que los US$ 4,837.60 pagados por la Cooperativa, corresponden justamente al 6.66% del valor del terreno que ascendió a la suma de US$ 72,565.40, por lo que cabe revocar la observación formulada.
9. Ahora bien, con el título alzado se transfiere en calidad de venta de derechos y acciones, un equivalente a 3.45% con relación al área matriz de la fracción B que tiene un área total de 4,882.96 m2, es decir, que dicho porcentaje debe ser restado a los 6.66% que eran de propiedad de la Cooperativa, por lo que a esta última le quedarían como derechos de propiedad sobre el inmueble un 3.21%. Pero, además, en el título apelado se señala que el 3.45% equivale a un área de 168.65 m2 con los linderos que aparecen de dicho título y se aclara que a la fecha se está realizando los trámites de subdivisión y que están designados como Lotes Nºs. 24-25.
10. Se aprecia de la partida registral que el terreno de 4,882.96 m2 correspondientes a la fracción B, la que tiene sólo inscrito los proyectos definitivos de habilitación urbana con fines de vivienda, no ha sido objeto de partición entre los copropietarios, por lo que corresponde determinar si la venta mencionada en el acápite anterior debe tener acogida registral, en vista que hace referencia a parte material del predio.
11. De conformidad con lo previsto en el artículo 969 del Código Civil, “hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas.”
Según Cuadros Villena1 “la copropiedad es un derecho real en el que el derecho de propiedad corresponde a varias personas, sobre un bien que no está dividido, de tal modo que cada copropietario conoce la proporción de su derecho de propiedad, pero no conoce en qué parte de la cosa o del bien recae ese derecho. Se trata indiscutiblemente de una forma del derecho de propiedad, por mucho que los autores sostengan que se trata de un instituto diferente e independiente de la propiedad. Es por eso que el análisis fundamental de la doctrina se asienta en establecer la incompatibilidad que existe entre la exclusividad del derecho de propiedad y la pluralidad de titulares en la copropiedad.”
Agrega el citado autor que “para explicar el ejercicio del derecho de propiedad, ahí donde existe pluralidad de titulares se han formulado dos tendencias fundamentales: la que sostiene que el titular tiene sobre la cosa una parte “indivisa” o una “cuota ideal”, y la que sostiene que no es la cosa la que se encuentra dividida idealmente, sino el derecho de propiedad que recae sobre esa cosa.”
Como se aprecia de la formulación del artículo 969 de nuestro Código Civil, se ha adoptado la doctrina de las cuotas ideales. Según Cuadros Villena, “esta copropiedad se llama también romanista y se extingue por la partición”; conforme a esta doctrina, la cuota ideal también puede ser objeto de disposición, a diferencia de la copropiedad en mano común.
12. Arias Schreiber2 señala que el precitado artículo 969 del Código Civil establece las características fundamentales de la copropiedad, que se enuncian a continuación:
a) La existencia de un bien determinado (o de varios bienes).
b) La pluralidad de sujetos, proyectados hacia el mismo bien o bienes.
c) La particularidad de que sus derechos están representados por cuotas ideales o porcentajes y no sobre partes materiales del bien o bienes
En concordancia con las definiciones planteadas, el artículo 971 del Código Civil establece que se requiere unanimidad de los copropietarios cuando se trate de realizar actos de disposición, gravamen o arrendamiento del bien, darlo en comodato o introducir modificaciones en él. Ello por cuanto la copropiedad es incompatible con la exclusividad del derecho de propiedad y el copropietario tendrá que ejercer sus derechos con las limitaciones inherentes a la pluralidad de titulares.
13. Sin embargo, el Código Civil reconoce a los copropietarios, los derechos que les corresponden respecto del bien común, como son, entre otros, el derecho de uso, el derecho de disfrute y el derecho de disposición, pero sólo respecto de la cuota ideal.

Con relación a este último derecho, el artículo 977 del Código Civil establece que “cada copropietario puede disponer de su cuota ideal y de los respectivos frutos. Puede también gravarlos.”


La referida norma no establece restricciones en su aplicación3. En tal sentido, la cuota ideal puede ser libremente transferida a título oneroso o gratuito por el copropietario sin requerir para ello el consentimiento de los demás. Asimismo, la cuota ideal puede ser objeto de constitución de hipoteca u otro gravamen. Al respecto, si bien la norma sustantiva no lo señala expresamente, debe señalarse que el titular de un gravamen sobre derechos y acciones sobre un bien, estará sujeto a que el transferente o constituyente del gravamen obtenga parte material de dicho bien en la división y partición que se realice.
14. Pero no solamente se reconoce la plena validez de los actos de disposición efectuados por los copropietarios respecto de su cuota ideal, como veremos a continuación.
15. El artículo 978 del Código Civil señala que “Si un copropietario practica sobre todo o parte de un bien, acto que importe el ejercicio de propiedad exclusiva, dicho acto sólo será válido desde el momento en que se adjudica el bien o la parte a quien practicó el acto.”
Al respecto, según se precisó en el expediente de Casación 953-96-Lambayeque, publicado en el Diario Oficial El Peruano el 24 de abril de 1998, p.7604, debe entenderse “que cuando el Código habla de validez, quiere decir eficacia, y es que el acto de disposición exclusiva realizado por un copropietario es un acto válido sujeto a condición suspensiva que será eficaz cuando la parte o totalidad del bien que ha dispuesto le sea adjudicado, y, en caso de no cumplirse la mencionada condición suspensiva, recién se podrá plantear la nulidad de dicho acto.”
Es decir, conforme a la interpretación planteada por la Corte Suprema, la normativa vigente reconoce la validez de los actos que suponen el ejercicio de propiedad exclusiva de todo o parte del bien, y no solamente la posibilidad de disponer de cuotas ideales del mismo.
16. De la lectura del contrato de compraventa venido en grado de apelación, se advierte que en el término primero se señala que los vendedores son propietarios de una fracción de terreno, ubicado en el inmueble descrito en el acápite la cláusula primera, equivalente a 3.45% del área matriz.
Más adelante, se señala en el término segundo que la Cooperativa transfiere en calidad de venta de derechos y acciones de una fracción del terreno descrito en el primer considerando a favor de la compradora.
Posteriormente, en la cláusula tercera, se hace constar que la compradora conoce perfectamente el bien que adquiere, aclarando que a la fecha se esta realizándose los tramites de subdivisión y que están designados como lotes Nºs. 24-25.
17. En tal sentido, conforme a los términos que fluyen del acuerdo de voluntades plasmado en el precitado término segundo de la minuta, y acorde con la interpretación objetiva de los actos jurídicos regulada en el artículo 1685 del Código Civil, resulta claro que el acto materia de la rogatoria formulada por el interesado, se refiere a la transferencia de los derechos y acciones que corresponden a la vendedora sobre el predio descrito en el rubro IV (Antecedente Registral); ello sin perjuicio de la descripción de una parte material del bien contenida en la cláusula primera, la misma que es válida para la relación interna de las partes, situación que deberá verificarse cuando se produzca la división y partición del bien entre los copropietarios.
Por tanto, tratándose de una transferencia de derechos y acciones, no se requiere la previa subdivisión e independización, más aún cuando la venta de porción determinada el predio se encuentra permitida por la normativa vigente, aunque sujeta a la condición de que la porción transferida le sea adjudicada al copropietario.
18. Por otro lado, respecto de los alcances de la calificación, el literal g) del artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos, establece que se debe “Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del título, de la partida registral vinculada al acto materia de inscripción y complementariamente de sus respectivos antecedentes; así como de las partidas del Registro Personal, Registro de Testamentos y Registro de Sucesiones Intestadas debiendo limitarse a la verificación de los actos que son objeto de inscripción en ellos”.
De la búsqueda efectuada a los datos en los índices y partidas registrales respectivas, no se ha encontrado que a los representantes de la Cooperativa se les haya facultado para disponer del inmueble objeto de transferencia, por lo que, deberá de acreditarse con las inscripciones o titulación respectiva, que los apoderados contaban con facultades de disposición a la fecha de celebración de la venta de derechos y acciones, en caso contrario, la ratificación efectuada por la representada con la forma establecida en el artículo 1626 del Código Civil.
19. Sin perjuicio de lo anterior debe decirse que, el Decreto Legislativo 952 publicado el 3.2.2004 sustituyó el artículo 7 del D. Leg. Nº 776 señalando lo siguiente:” Los Registradores y Notarios Públicos deberán requerir que se acredite el pago de los impuestos señalados en los incisos a), b) y c) a que alude el artículo precedente, en los casos que se transfieran los bienes gravados con dichos impuestos, para la inscripción o formalización de actos jurídicos. La exigencia de la acreditación del pago se limita al ejercicio fiscal en que se efectuó el acto que se pretende inscribir o formalizar, aun cuando los periodos de vencimiento no se hubieran producido”.
En materia de transferencia de inmuebles implica que debe acreditarse el pago del impuesto predial e impuesto de alcabala (artículo 6, D. Leg. Nº 776).
Respecto a la acreditación del pago del impuesto predial debe decirse, conforme al artículo glosado en el párrafo anterior, que siendo que “la exigencia de la acreditación del pago se limita al ejercicio fiscal en que se efectuó el acto que se pretende inscribir o formalizar, aun cuando los períodos de vencimiento no se hubieran producido”, consecuentemente, debe acreditarse el pago de todo el ejercicio fiscal 1996, con cualquiera de los documentos a que se refiere el numeral 5.17 de la Directiva Nº 011-2003-SUNARP/SN aprobada por Resolución Nº 482-2003-SUNARP/SN, dado que la transferencia operó el 05.01.1996; sin embargo, sólo se ha adjuntado copia legalizada del recibo de pago del impuesto predial del año 2002, además, deberá tenerse en cuenta que si en el o en los documentos que se presenten para acreditar el pago del impuesto, falten datos o existan discrepancias que no permitan concluir que corresponden al bien objeto de transferencia, podrá presentarse la declaración jurada a que se refiere el numeral 5.28 de la directiva precitada.
Respecto de la acreditación del pago del impuesto de alcabala, si el inmueble estuviera inafecto como se señala en la nota final de la escritura, ésta se acreditará con la presentación del documento donde conste el autoavaluo respectivo, cuyo monto ajustado, no supere el tramo de la redacción original del artículo 25 del Decreto Legislativo Nº 776.
Por lo que, debe señalarse que el título presenta el defecto advertido en este considerando.
20. Finalmente, de la verificación efectuada a la liquidación de derechos, de conformidad con lo dispuesto por el penúltimo párrafo del artículo 1569 del Reglamento General de los Registros Públicos, se determina que los derechos registrales pagados se encuentran conformes con relación al acto de inscripción solicitado.
Esta instancia formula las observaciones glosadas en los considerandos dieciocho y diecinueve del presente análisis, en aplicación de la norma prevista en el literal c.2) del artículo 3310 del Reglamento General de los Registros Públicos.
Estando a lo acordado por unanimidad.
VII. RESOLUCIÓN
REVOCAR la observación formulada por la Registradora del Registro de Predios de Cusco al título referido en el encabezamiento, y DECLARAR que el título adolece de los defectos señalados en los considerandos dieciocho y diecinueve, conforme a los fundamentos vertidos en el análisis de la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
RAÚL JIMMY DELGADO NIETO

Presidente de la Quinta Sala

del Tribunal Registral
PEDRO ÁLAMO HIDALGO

Vocal de la Quinta Sala

del Tribunal Registral
JORGE LUIS TAPIA PALACIOS

Vocal de la Quinta Sala

del Tribunal Registral
Artículo 1533.- Perecimiento parcial del bien

Si cuando se hizo la venta había perecido una parte del bien, el comprador tiene derecho a retractarse del contrato o a una rebaja por el menoscabo, en proporción al precio que se fijó por el todo.

Artículo 1534.- Compra venta de bien futuro

En la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia.

Sancionan a Constructora Inmobiliaria Buenaventura S.R.Ltda. con multa de 1 UIT, por infracciones a la Ley de Protección al Consumidor
RESOLUCION Nº 0265-2000-TDC-INDECOPI
TRIBUNAL DE DEFENSA DE LA COMPETENCIA Y DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL

Sala de Defensa de la Competencia


(Publicada: 28-07-2000)
EXPEDIENTE Nº 457-1999-CPC
PROCEDENCIA : COMISION DE PROTECCION AL CONSUMIDOR (LA COMISION)
DENUNCIANTES : ELISSIE LILIANA ESPINOZA DIAZ

RAÚL MIGUEL PALOMINO CHAFFO

(LOS SEÑORES PALOMINO)
DENUNCIADO : CONSTRUCTORA INMOBILIARIA BUENAVENTURA S.R.Ltda. (LA CONSTRUCTORA)
MATERIA : PROTECCION AL CONSUMIDOR

IDONEIDAD DEL SERVICIO



PUBLICACION DE RESOLUCION
ACTIVIDAD : CONSTRUCCION DE EDIFICIOS COMPLETOS Y DE PARTES DE EDIFICIOS
SUMILLA.- se confirma la Resolución Nº 117-2000-CPC emitida por la Comisión de Protección al Consumidor el 14 de febrero de 2000, que declaró fundada la denuncia presentada por los señores Elissie Liliana Espinoza Díaz y Raúl Miguel Palomino Chaffo contra Constructora Inmobiliaria Buenaventura S.R.Ltda, e impuso a esta última una multa de 1 UIT por haber infringido lo dispuesto en el Artículo 8 del Decreto Legislativo Nº 716.
Ello debido a que la empresa denunciada no brindó un servicio idóneo a los denunciantes al no entregarles el inmueble contratado, de acuerdo a lo acordado con ellos ni dentro del plazo estipulado para tal fin.
Finalmente, por considerar que la resolución es de importancia para proteger los derechos de los consumidores, se solicita al Directorio del INDECOPI su publicación.
SANCIÓN.- 1 (una) Unidad Impositiva Tributaria
Lima, 5 de julio de 2000
I. ANTECEDENTES
El 26 de octubre de 1999 los señores Palomino denunciaron a la Constructora por presuntas infracciones a la Ley de Protección al Consumidor cometidas con ocasión de la prestación de servicios de construcción de edificios. Admitida a trámite la denuncia y presentados los descargos correspondientes, se llevó a cabo una audiencia de conciliación, en la que, sin embargo, las partes no llegaron a acuerdo alguno. Mediante Resolución Nº 117-2000-CPC del 14 de febrero de 2000, la Comisión declaró fundada la denuncia e impuso a la Constructora una multa de 1 UIT, por considerar que esta última no había brindado un servicio idóneo a los denunciantes, toda vez que no cumplió con entregarles el departamento contratado en las condiciones estipuladas ni en el plazo pactado para tal fin. El 13 de marzo de 2000, la Constructora apeló de la mencionada resolución, motivo por el cual el expediente fue elevado a esta Sala.
Los señores Palomino manifestaron que el 8 de noviembre de 1995, suscribieron con la Constructora un contrato de compraventa de bien futuro, el mismo que consistía en un departamento, incluido el porcentaje de áreas comunes del edificio y los accesorios necesarios para su funcionamiento.
Los denunciantes agregaron que en el contrato se estipuló que la entrega del inmueble estaba proyectada para abril de 19971 y que, a partir de dicha fecha, los compradores tenían un plazo de 30 días para adquirir un seguro contra todo riesgo en favor del inmueble, condición que de no cumplirse podría dar lugar a la resolución del contrato. Sin embargo, los señores Palomino indicaron que no cumplieron con dicha obligación, debido a que la denunciada no había culminado con los acabados y el acceso exterior a las áreas comunes. En tal sentido, los señores Palomino precisaron que la denunciada pretendía resolver el contrato basándose en la falta de entrega de la póliza de seguros.2
1 Mediante carta del 31 de marzo de 1997 que corre a fojas 11 del expediente, la Constructora solicitó una prórroga en la entrega del departamento para el mes de setiembre, a cambio de la prórroga en el pago de las letras correspondientes al período comprendido entre mayo y setiembre de ese año. Sin embargo, el inmueble fue entregado recién el 22 de abril de 1998, según acta de entrega que obra a fojas 101 del expediente.
2 Como anexo a su denuncia, los señores Palomino adjuntaron la carta notarial de fecha 14 de julio de 1999, que corre a fojas 26 del expediente, en la cual la Constructora le indica que el 4 de junio de 1998 venció el plazo para que contrate el seguro contra todo riesgo en favor de su inmueble y que se le otorgaba un plazo de 72 horas para contratarlo. Asimismo, mediante carta notarial de fecha 18 de octubre de 1999, la cual corre a fojas 33 del expediente. Buenaventura señala que debido al incumplimiento de la denunciante en la contratación del seguro a favor del inmueble, la empresa procede a hacer efectiva la resolución del contrato prevista en la cláusula décimo cuarta del contrato de compraventa.
Adicionalmente, los denunciantes indicaron que los problemas materia de denuncia les habían generado perjuicios adicionales, tales como el pago arbitrario por concepto de electricidad, ya que al no estar concluido el edificio, no se podía instalar medidores de luz individualizados, por lo que cada departamento debía pagar a prorrata por dicho concepto. Ello, a entender de los denunciantes, no era razonable, toda vez que el mayor gasto de electricidad se producía por los trabajos de soldadura y carpintería que la empresa denunciada efectuaba. Finalmente, los señores Palomino manifestaron que, debido a las mismas razones (la falta de conclusión del departamento en el plazo convenido), no contaban hasta ese momento con los correspondientes títulos de propiedad.
En su defensa, la Constructora3 señaló que si bien hubo un retraso en la entrega del inmueble, dicho retraso fue conciliado con los compradores y compensado con la prórroga de 6 letras de cambio pendientes por el saldo del precio del departamento. Asimismo, la empresa denunciada señaló que, de acuerdo a lo establecido en el acta de entrega del 22 de abril de 1998, los denunciantes dejaron constancia de su conformidad con la obra recibida, comprometiéndose a pagar proporcionalmente los servicios de agua y luz eléctrica, así como del reconocimiento de que aún se encontraban pendientes algunos trabajos de acabado y que, por lo tanto, tolerarían algunas incomodidades provisionales.
3 El representante de la empresa denunciada se identificó como Juan Fernando Vargas Valdez, según poderes de representación que obran a fojas 90 y siguientes del expediente. Asimismo, los socios de la empresa denunciada son las siguientes personas: Teresa Mercedes Cassina Lecca de Vargas, Genoveva Cassina Lecca y Renzo Oscar Vargas Cassina.
La Constructora agregó que el contrato de compraventa de bien futuro suscrito con los denunciantes, había quedado resuelto de pleno derecho debido a que estos últimos no habían cumplido con contratar el seguro contra todo riesgo que se estableció en el contrato señalado. En tal sentido, la denunciada indicó que la resolución del contrato se venía tramitando en la vía judicial, motivo por el cual, el INDECOPI carecía de competencia para resolver el asunto controvertido en el presente procedimiento.
En la resolución apelada, la Comisión declaró fundada la denuncia e impuso a la Constructora una multa de 1 UIT por el retraso en las obras de construcción referidas a los acabados exteriores y áreas comunes del edificio. La Comisión consideró que, de la información que obraba en el expediente, se desprendía que si bien los denunciantes conocieron de las condiciones en las que el departamento se les estaba entregando, ello no justificaba que las obras de construcción se prolongasen indefinidamente. En tal sentido, la Comisión estableció que un consumidor razonable esperaría que la entrega de un bien se efectúe en el plazo estipulado en el contrato, pues de lo contrario se ocasionaba una demora en perjuicio del consumidor. Adicionalmente, la Comisión tomó en cuenta la reiterancia de la Constructora en los hechos materia de denuncia, debido a que había sido sancionada con anterioridad como consecuencia de la denuncia presentada por otro de los propietarios del edificio de los señores Palomino.
En su escrito de apelación, la Constructora se ratificó en los argumentos vertidos a lo largo del procedimiento, agregando que, conforme a lo establecido en el Artículo 1410 del código civil, cuando la obligación recae sobre un bien futuro, el compromiso de entrega quedaba subordinado a su existencia posterior; en consecuencia, señaló que se había limitado a la ejecución del contrato de compraventa de bien futuro, de acuerdo a los términos pactados por las partes en él.
La denunciada agregó que, en relación con los acabados exteriores y las áreas comunes, debía tenerse en consideración lo estipulado en las cláusulas dieciséis y diecisiete del contrato, en las que se consignaba que el período de ejecución y mantenimiento de los acabados era de 24 meses, a partir de la fecha de entrega; por tanto, el plazo recién se vencía el 22 de abril de 2000, aun cuando, no obstante ello, las obras ya habían sido culminadas.
II CUESTIONES EN DISCUSIÓN
De los antecedentes expuestos y del análisis del expediente efectuado, la cuestión en discusión consiste en determinar lo siguiente:
(i) si la Comisión, y esta Sala en segunda instancia, son competentes para pronunciarse respecto a las presuntas infracciones al Decreto Legislativo Nº 716 que podría haber cometido la Constructora;
(ii) si la Constructora infringió lo dispuesto en el Artículo 8 de la Ley de Protección al Consumidor, al no entregar el inmueble contratado con los señores Palomino, de acuerdo a lo acordado con ellos y en el plazo estipulado para tal fin; y,
(iii) si corresponde solicitar al Directorio del INDECOPI que se publique la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano.
III ANALISIS DE LAS CUESTIONES EN DISCUSIÓN
III.1. De la competencia de la Comisión y de esta Sala, en segunda instancia, para conocer de los hechos materia de denuncia
Tal como se ha señalado, la Constructora ha alegado que el INDECOPI no era competente para resolver sobre los hechos materia de denuncia, debido a que la resolución del contrato de compraventa estaba siendo ventilada en la vía judicial.
Conforme a lo dispuesto en el Decreto Legislativo Nº 716, modificado por el Decreto Legislativo Nº 807, la Comisión, y esta Sala en segunda instancia, son competentes para conocer aquellos casos que constituyan infracciones a las disposiciones contenidas en la Ley de Protección al Consumidor. Asimismo, dicho dispositivo señala expresamente que la competencia de la Comisión en estos casos sólo puede ser negada a través de una norma expresa de rango legal.4
4 LEY DE PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR, Artículo 46.- La autoridad competente para conocer de los procedimientos administrativos y la imposición de las sanciones previstas en la presente norma, es la Comisión de Protección al Consumidor. La competencia de la Comisión de Protección al Consumidor sólo podrá ser negada por norma expresa de rango legal. (Agregado por el Artículo 21 del Decreto Legislativo Nº 807).
LEY DE ORGANIZACIÓN Y FUNCIONES DEL INDECOPI, Artículo 11.- El Tribunal de Defensa de la Competencia y de la Propiedad Intelectual está constituido por dos Salas: la Sala de Defensa de la Competencia, que conocerá de las apelaciones interpuestas contra las resoluciones de las Comisiones del INDECOPI y la Sala de la Propiedad Intelectual, que conocerá de las apelaciones interpuestas contra las resoluciones de las Oficinas del INDECOPI. (...) (Modificado por el Artículo 47 del Decreto Legislativo Nº 807).
De otro lado, en el Artículo 1 del mencionado Decreto Legislativo Nº 716, se identifica el ámbito de aplicación de la norma, señalando que se encuentran sujetas a sus disposiciones todas las personas, naturales o jurídicas, de derecho público o privado, que se dediquen en establecimientos abiertos al público, o en forma habitual, a la producción o comercialización de bienes o a la prestación de servicios en el territorio nacional, debiendo entenderse por “servicios” cualquier actividad de prestación de servicios que se ofrece en el mercado a cambio de una retribución, inclusive las actividades de naturaleza bancaria, financiera, de crédito, de seguridad y los servicios profesionales.5
5 LEY DE PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR, Artículo 3.- Para los efectos de esta ley, se entiende por:

(...)


d) Servicios.- Cualquier actividad de prestación de servicios, que se ofrece en el mercado a cambio de una retribución, inclusive las de naturaleza bancaria, financiera, de crédito, de seguridad y los servicios profesionales. Se exceptúan los servicios que se brindan bajo relación de dependencia.
Atendiendo a las disposiciones de la ley y coincidiendo con los criterios desarrollados por la Comisión, para que las disposiciones contenidas en el Decreto Legislativo Nº 716 sean de aplicación al presente caso, deben configurarse dos supuestos:
(i) la existencia de una relación de consumo entre el proveedor y el consumidor o destinatario final del mismo, es decir, la existencia de un servicio prestado por un proveedor a un consumidor o usuario final, a cambio de una retribución económica; y,
(ii) la inexistencia de una norma especial de rango legal que otorgue competencia a un órgano distinto a la Comisión, respecto a los supuestos contemplados en el Decreto Legislativo Nº 716.
En el caso materia de análisis se ha configurado una relación de consumo entre la Constructora y los señores Palomino, cuyo contenido material fue la compraventa a futuro de un departamento. Asimismo, cabe señalar que no existe norma de rango legal que restrinja la competencia atribuida a la Comisión para conocer de las infracciones a la Ley de Protección al Consumidor cometidas por empresas proveedoras de servicios de construcción de edificios y departamentos.
Sin perjuicio de lo expuesto, la Sala considera que, aun en el caso en que la resolución del contrato resultara procedente en la vía judicial, correspondía a la Comisión de Protección al Consumidor y a esta Sala, en segunda instancia, pronunciarse sobre aquellos hechos ocurridos durante la vigencia del contrato de compraventa y que tuvieran incidencia en la Ley de Protección al Consumidor. En consecuencia, corresponde confirmar la resolución apelada en este extremo.
III.2 Sobre la idoneidad del servicio prestado por la Constructora a los denunciantes
El Artículo 8 del Decreto Legislativo Nº 7166 establece un supuesto de responsabilidad administrativa objetiva conforme al cual los proveedores son responsables por la calidad e idoneidad de los servicios que ofrecen en el mercado7. Ello no impone al proveedor el deber de brindar una determinada calidad de servicios a los consumidores, sino simplemente el deber de prestarlos en las condiciones ofrecidas y acordadas, expresa o implícitamente.
6 LEY DE PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR, Artículo 8.- Los proveedores son responsables, además, por la idoneidad y calidad de los productos y servicios; por la autenticidad de las marcas y leyendas que exhiben los productos; por la veracidad de la propaganda comercial de los productos; y por el contenido y la vida útil del producto indicados en el envase, en lo que corresponde.
7 Ver Resolución Nº 099-96-TDC, en el proceso seguido por Nora Olivero Pacheco de Noejovich contra la empresa United Airlines, por infracciones en la prestación del servicio de transporte público de pasajeros. En dicha oportunidad se sancionó a la empresa denunciada, al considerarse que era objetivamente responsable por la inejecución de parte de las obligaciones que como empresa de transporte aéreo le correspondían. Se consideró que, a pesar de la existencia de un caso fortuito, el mismo que impidió la realización oportuna de parte de las prestaciones materia del contrato, un consumidor razonable no se encontraba en posición de prever que, aún en dicha circunstancia, se vería privado de contar con su equipaje, máxime si tendría que retrasarse su vuelo hacia la ciudad de destino por un día entero.
El precedente de observancia obligatoria aprobado por la Sala mediante la Resolución Nº 085-96-TDC8 estableció que el Artículo 8 del Decreto Legislativo Nº 716 contiene la presunción de que todo proveedor ofrece una garantía implícita por los productos o servicios que comercializa, los cuales deben resultar idóneos para los fines y usos previsibles para los que normalmente se adquieren en el mercado. Ello, según lo que esperaría normalmente un consumidor razonable, considerando las condiciones en las cuales los productos o servicios fueron adquiridos o contratados.
8 La Resolución Nº 085-96-TDC del 13 de noviembre de 1996, publicada en el Diario Oficial El Peruano el 30 de noviembre de 1996, confirmó la resolución por la cual la Comisión de Protección al Consumidor declaró fundada la denuncia interpuesta por el señor Humberto Tori Fernández contra Kouros E.I.R.L., a propósito de la comercialización de un par de zapatos que se rompieron dos meses después de haber sido adquiridos. En dicha resolución, se estableció el siguiente precedente de observancia obligatoria:
“a) De acuerdo a lo establecido en la primera parte del Artículo 8 del Decreto Legislativo Nº 716, se presume que todo proveedor ofrece como una garantía implícita, que el bien o servicio materia de la transacción comercial con el consumidor es idóneo para los fines y usos previsibles para los que normalmente se adquieren éstos en el mercado, según lo que esperaría un consumidor razonable, considerando las condiciones en las cuales los productos fueron adquiridos o los servicios contratados, lo que comprende el plazo de duración razonablemente previsible de los bienes vendidos. Sin embargo, si las condiciones y términos puestos en conocimiento del consumidor o que hubieran sido conocibles usando la diligencia ordinaria por parte de éste, contenidos en los documentos, envases, boletas, recibos, garantías o demás instrumentos a través de los cuales se informa al consumidor excluyen o limitan de manera expresa los alcances de la garantía implícita, estas exclusiones o limitaciones serán oponibles a los consumidores.
b) La carga de la prueba sobre la idoneidad del producto corresponde al proveedor del mismo. Dicha prueba no implica necesariamente determinar con precisión el origen o causa real de un defecto, sino simplemente que éste no es atribuible a causas imputables a la fabricación, comercialización o manipuleo.”
El supuesto de responsabilidad administrativa objetiva en la actuación del proveedor impone a éste la obligación procesal de sustentar y acreditar que no es responsable por la falta de idoneidad del bien colocado en el mercado o el servicio prestado, sea porque actuó cumpliendo con las normas debidas o porque pudo acreditar la existencia de hechos ajenos que lo eximen de la responsabilidad objetiva.
La idoneidad del bien o servicio debe ser, en principio, analizada en abstracto, esto es considerando lo que normalmente esperaría un consumidor razonable, salvo que de los términos acordados o señalados expresamente por el consumidor se desprenda algo distinto.
En las circunstancias que el caso bajo análisis plantea, un consumidor razonable esperaría, al suscribir un contrato de compraventa de bien futuro, que la entrega de dicho bien se efectúe en el plazo y modo estipulados en el contrato. Por el contrario, no esperaría que el bien le fuera entregado un año después y sin que los acabados y áreas comunes estuvieran terminados por completo.
Del análisis del contrato de compraventa suscrito por las partes se desprende que el plazo de entrega del inmueble estaba proyectado para abril de 19979. Cabe tener en consideración que el 10 de abril de 1997 se adjuntó como cláusula adicional la prórroga de la entrega del departamento para setiembre de 1997. Asimismo, el 23 de octubre de 1997, se volvió a prorrogar la entrega del departamento hasta enero de 1998. Sin embargo, no fue sino hasta el 22 de abril de 1998, según acta de entrega debidamente suscrita por las partes, que la Constructora entregó efectivamente el bien.
9 Cláusula décimo cuarta.- La entrega del inmueble se hará efectiva una vez concluida la construcción del edificio y se proyecta inicialmente la efectivización de ésta al mes de abril de 1997, para lo cual será requisito que “LOS COMPRADORES” no adeude (sic) a “LA VENDEDORA” suma alguna derivada del presente contrato (...)”.
En otras palabras, el departamento fue entregado por la Constructora un año después de la fecha estipulada en el contrato de compraventa, independientemente de las prórrogas operadas en él, pues la última prórroga se pactó para enero de 1998, es decir dos meses antes de la entrega efectiva. Ello quiere decir que ha quedado acreditado, en cualquier caso, que la Constructora no cumplió con entregar el departamento materia de denuncia en el plazo acordado.
Por otro lado, también se ha acreditado que el departamento comprendía el porcentaje de áreas comunes del edificio y los accesorios que poseía para su funcionamiento10. En consecuencia, no bastaba con que la Constructora entregara el departamento, sino que la entrega debía comprender también las áreas comunes y los accesorios del edificio culminados. Ello quiere decir que la obligación de la Constructora era entregar el departamento completo, incluidas las áreas comunes y los accesorios.
10 Cláusula tercera.- Es objeto del presente Contrato de Compra-Venta de bien futuro un departamento ubicado en el segundo piso (...). Asimismo, se incluye en esta venta el porcentaje de áreas comunes del edificio y los accesorios que posee para su funcionamiento.
Cláusula décimo sexta.- “LA VENDEDORA” se obliga a entregar el departamento en observancia precisa del cuadro de acabados que conjuntamente con “LOS COMPRADORES” se suscribe en el anexo Nº 2 al presente contrato.
Al respecto, la Constructora ha señalado que, de acuerdo con lo estipulado en la cláusula 17 del contrato de compraventa, contaba con un plazo de 24 meses, contados a partir de la entrega del departamento, para cumplir con la culminación de los acabados. La cláusula décimo sétima del referido contrato señalaba a la letra lo siguiente:
“Cláusula décimo sétima.- “LA VENDEDORA” se obliga a que el cuadro de acabados pactados conforme a la cláusula precedente no se deteriore por el uso ordinario de los mismos; por un término de 24 meses desde la fecha de entrega de la Oficina y que pasado dicho término “LOS COMPRADORES” se responsabilizan por mantener en buenas condiciones los acabados del mismo. Se exceptúa de la cláusula precedente todo lo referido a la estructura del edificio y de la Oficina.”11
11 Si bien dicha cláusula hace alusión a la entrega de una oficina, debe entenderse que se está haciendo referencia a la entrega del departamento materia del contrato.
De la lectura de la cláusula precitada se desprende que la Constructora se obligaba a que los acabados no se deterioren como consecuencia del uso ordinario que de ellos se hiciera, dentro de los 24 meses siguientes a la fecha de entrega del departamento. Ello no quiere decir que dicho plazo hubiese sido estipulado para culminar los acabados, como señaló la empresa denunciada. En tal sentido, debe desestimarse el argumento de la Constructora.
Adicionalmente, la Sala coincide con el criterio de la Comisión en que, si bien es cierto que en el acta de entrega los denunciantes recibieron el inmueble sabiendo que el mismo no estaba íntegramente concluido, ella no implicaba que las obras restantes se prolongaran por un tiempo indefinido. Por el contraria, la Sala considera que un consumidor razonable esperaría que la entrega de su departamento, entendiendo por ello también a la entrega de los acabados y del acceso a las áreas comunes, se efectúe dentro de un plazo razonable, dado que los términos acordados originalmente no pudieron ser cumplidos.
Así, la Sala considera que en el presente caso, no se cumplió con terminar las obras restantes dentro de un plazo razonable, ya que al momento de presentar la denuncia, había transcurrido más de un año desde que el departamento fuera entregado a los denunciantes.
Por otro lado, la denunciada señaló que, de acuerdo a lo establecido en el Artículo 1410 del Código Civil12, se había limitado a ejecutar el contrato de compraventa de bien futuro en estricto cumplimiento de las condiciones en él pactadas.
12 CODIGO CIVIL, Artículo 1410.- Cuando la obligación creada por el contrato recae sobre un bien futuro, el compromiso de entrega queda subordinado a su existencia posterior, salvo que la obligación verse sobre una esperanza incierta, caso en el cual el contrato es aleatorio.
Si la falta de entrega obedece a causas imputables al obligado, el acreedor podrá recurrir a los derechos que le confiere la ley.
El Artículo 1410 del Código Civil establece una condición suspensiva en la entrega de bien futuro y, tal como lo señala la empresa denunciada, se trata de una obligación que queda subordinada a la futura existencia del bien, situación que es conocida en la doctrina como “emptio rei speratae” (cosa esperada)13.
13 CASTILLO FREYRE. Mario. El Bien materia del contrato de compraventa. Lima: Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú, 1992. Vol. XIII, pp.220 - 233.
En la “emptio rei speratae” la existencia futura se toma como cierta para los efectos de la celebración del contrato, aunque, en algunos casos, la cuantía y la calidad del bien puede ser incierta. Sin embargo, esta situación no se presenta en este caso, ya que en el contrato de compraventa celebrado en el presente caso se especificaron expresamente las características del bien, así como la fecha cierta en la que el bien debía materializarse y ser entregado. De este modo, la Constructora no puede alegar que en este tipo de contratos simplemente se debe esperar que el bien llegue a tener existencia, ya que se habían pactado condiciones bajo las cuales debía cumplirse la obligación.
Por consiguiente, al existir una condición suspensiva, la eficacia del contrato se subordinó a la existencia del bien; sin embargo, ello no significaba que dicha existencia debía prolongarse indefinidamente, sino que la misma debía presentarse de acuerdo a lo pactado en el contrato de compraventa. Asimismo, dicha existencia debía entenderse referida al bien en su totalidad, y no al cumplimiento de solamente una parte de la obligación.
En consecuencia, ha quedado probado que la Constructora no cumplió con entregar el bien materia del contrato suscrito por las partes ni culminó las obras de construcción en el plazo acordado14.
14 Así lo reconoció, además, la Constructora en sus descargos y se desprende también de las fotos presentadas por la señora Espinoza que corren a fojas 35 a 38 del expediente.
Por lo expuesto, la Sala considera que la Constructora no brindó un servicio idóneo a la denunciante, en términos de lo que normalmente podría esperar un consumidor razonable, ya que no cumplió con entregar el inmueble a los señores Palomino en las condiciones estipuladas en el contrato, por lo que ha infringido lo dispuesto en el Artículo 8 de la Ley de Protección al Consumidor.
III.3. Publicación de la presente resolución
El Artículo 43 del Decreto Legislativo Nº 807 establece que el Directorio del INDECOPI, a solicitud de los órganos funcionales pertinentes, podrá ordenar la publicación de las resoluciones que emita la institución en el Diario Oficial El Peruano por considerar que dichas resoluciones son de importancia para proteger los derechos de los consumidores15.
15 LEY SOBRE FACULTADES, NORMAS Y ORGANIZACIÓN DEL INDECOPI, Artículo 43.- (...) El Directorio de INDECOPI, a solicitud de los órganos funcionales pertinentes, podrá ordenar la publicación obligatoria de las resoluciones que emita la institución en el Diario Oficial El Peruano cuando lo considere necesario por tener dichas resoluciones, las características mencionadas en el párrafo anterior o por considerar que son de importancia para proteger los derechos de los consumidores.
La Sala considera que, en el presente caso, se cumplen las condiciones señaladas, por las siguientes razones:
(a) Siendo la celebración de contratos de compraventa de departamentos en planos un uso relativamente común, el conocimiento del tipo de prácticas objeto del presente procedimiento por parte de los consumidores, en especial de los problemas de entrega y aquéllos derivados de la interpretación de las cláusulas que suelen utilizarse, contribuye a que éstos tomen mayores precauciones al suscribir este tipo de acuerdos y tengan plena consciencia de sus derechos.
(b) El conocimiento por parte de los proveedores de los criterios utilizados en la presente resolución, contribuye a que éstos sean más cuidadosos y claros en la redacción de los contratos de este tipo, fomentando con ello mejor información y mejor trato a favor de los consumidores.
(c) El hecho de que mediante Resolución Nº 360-99-CPC16 del 14 de julio de 1999, la Comisión haya sancionado a la Constructora con una multa equivalente a 0,5 UIT, debido al retraso en las obras de construcción correspondientes a los acabados exteriores y áreas comunes del mismo edificio, recomienda que los consumidores sean conscientes del tipo de prácticas en las que incurre la denunciada, a fin de que tomen sus decisiones adecuadamente informados.
16 Dicha resolución fue emitida en el expediente Nº 169-99-CPC. iniciado por el señor Pedro Marroquín Valz contra la Constructora. El señor Marroquín indicó que habla adquirido un departamento cuya entrega estaba programada entre diciembre de 1996 y enero de 1997. En vista de la demora de la entrega del mismo (aproximadamente un año y medio desde la fecha fijada para su entrega), el denunciante interpuso una denuncia en contra de la Constructora ante el INDECOPI y, por medio de un acuerdo conciliatorio, la empresa denunciada le entregó el departamento en setiembre de 1998. No obstante ello, la Constructora no cumplió con terminar los acabados exteriores y las áreas comunes del edificio, así como con la instalación de los medidores de luz y de agua, motivo por el cual fue sancionada por la Comisión con una multa de 0.5 UIT por haber infringido lo dispuesto en el Artículo 8 del Decreto Legislativo Nº 716.
Por lo hasta aquí expuesto, la Sala considera importante que los consumidores tengan conocimiento de la materia objeto del presente procedimiento, para que puedan tomar decisiones adecuadamente informadas en sus decisiones de compra y venta de departamentos. En consecuencia, corresponde proponer al Directorio del INDECOPI la publicación de la presente resolución por tener importancia para proteger los derechos de los consumidores.
IV RESOLUCION DE LA SALA
Por los argumentos expuestos, esta Sala ha resuelto lo siguiente:
Primero.- confirmar la Resolución Nº 117-2000-CPC emitida el 14 de febrero de 2000, mediante la cual la Comisión de Protección al Consumidor declaró fundada la denuncia planteada por los señores Elissie Liliana Espinoza Díaz y Raúl Miguel Palomino Chaffo contra Constructora Inmobiliaria Buenaventura S.R.Ltda. por infracción al Artículo 8 de la Ley de Protección al Consumidor e impuso a ésta una multa de 1 UIT.
Segundo.- disponer que la Secretaría Técnica pase copias de la presente resolución, así como de la resolución de Primera Instancia, al Directorio del INDECOPI para su publicación en el Diario Oficial El Peruano, de acuerdo a lo establecido en el segundo párrafo del Artículo 43 del Decreto Legislativo Nº 807 y a las consideraciones de la presente resolución.
Con la intervención de los señores vocales: Alfredo Bullard González, Luis Hernández Berenguel, Gabriel Ortiz de Zevallos Madueño, Mario Pasco Cosmópolis y Liliana Ruiz de Alonso.
ALFREDO BULLARD GONZÁLEZ

Vicepresidente

Artículo 1535.- Riesgo de cuantía y calidad del bien futuro

Si el comprador asume el riesgo de la cuantía y calidad del bien futuro, el contrato queda igualmente sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia.

Empero, si el bien llega a existir, el contrato producirá desde ese momento todos sus efectos, cualquiera sea su cuantía y calidad, y el comprador debe pagar íntegramente el precio.

Artículo 1536.- Compra-venta de esperanza incierta

En los casos de los artículos 1534 y 1535, si el comprador asume el riesgo de la existencia del bien, el vendedor tiene derecho a la totalidad del precio aunque no llegue a existir.

Artículo 1537.- Compromiso de venta de bien ajeno

El contrato por el cual una de las partes se compromete a obtener que la otra adquiera la propiedad de un bien que ambas saben que es ajeno, se rige por los artículos 1470, 1471 y 1472.

Artículo 1538.- Conversión del compromiso de venta de bien ajeno en compra - venta

En el caso del artículo 1537, si la parte que se ha comprometido adquiere después la propiedad del bien, queda obligada en virtud de ese mismo contrato a transferir dicho bien al acreedor, sin que valga pacto en contrario.

Artículo 1539.- Rescisión del compromiso de venta de bien ajeno

La venta de bien ajeno es rescindible a solicitud del comprador, salvo que hubiese sabido que no pertenecía al vendedor o cuando éste adquiera el bien, antes de la citación con la demanda.
CONTRATOS: Objeto materia de la venta.
La venta de un bien ajeno sólo puede ser rescindible a solicitud de quien es comprador.
Exp. Nº 51-90 Piura.

EJECUTORIA SUPREMA

Lima, seis de agosto de mil novecientos noventa.-

VISTOS; con los acompañados; y CONSIDERANDO: Que conforme a lo que establece el artículo mil quinientos treintinueve del Código Civil "la venta de bien ajeno sólo puede ser rescindible a solicitud de quien es comprador, por lo tanto, el demandante no puede accionar demandando la nulidad de la escritura imperfecta"; que asimismo de conformidad con el artículo novecientos setentiocho del Código Civil si una co-propietaria practica sobre todo o en parte de un bien acto que importe el ejercicio de propiedad exclusiva, dicho acto solo será valido desde el momento que se adjudique el bien a la parte a quien practicó el acto, pues la hermana del demandante tenía derechos por sucesión hereditaria el cincuenta por ciento del bien enajenado, por lo tanto la acción rescisoria también sería improcedente si antes no se determina en la acción correspondiente el cincuenta por ciento a que tiene derecho el demandante: declararon NO HABER NULIDAD en la resolución de vista de fojas ciento noventinueve, su fecha veinticuatro de octubre de mil novecientos ochentinueve que confirmando la apelada de fojas ciento ochenticuatro fechada el veintiocho de abril del mismo año declara infundada la demanda a fojas diez; con lo demás que contiene; condenaron en las costas del recurso y en la multa de un inti a la parte que lo interpuso; en los seguidos por don Pablo Huertas Viera con don Pedro Córdova Huiman y otra, sobre reivindicación. S.S. - BELTRAN RIVERA - ALFARO ALVAREZ - PORTUGAL RONDON - PERALTA ROSAS - SILVA VALLEJO.- Se publicó conforme a ley.

BERNARDO DEL AGUILA PAZ

Secretario General de la Corte Suprema


CAS. Nº 345-2005 LIMA. Lima, diecisiete de junio del dos mil cinco.- VISTOS, y ATENDIENDO: Primero.- Que el recurso de casación interpuesto por Olga Lidia Quispe Alvarado cumple con los requisitos de forma que para su admisibilidad contempla el artículo 387 del Código Procesal Civil, no resultándole exigible el requisito de fondo del inciso 1 del artículo 388 de ese mismo cuerpo legal al haberle sido favorable la resolución de primera instancia.- Segundo.- Que la recurrente invoca los incisos 1 y 2 del artículo 386 del ordenamiento procesal civil, acusando la aplicación indebida, la interpretación errónea y la inaplicación de normas de derecho material. Tercero.- Desarrollando su recurso sostiene que el Colegiado Superior ha aplicado indebidamente y en forma errónea el artículo 219 incisos 3 y 4 del Código Civil, al concluir que el demandante ha acreditado su propiedad desde mil novecientos noventa sin considerar que quien le adjudica es una Asociación que tenía inscrito su dominio en el Registro Inmueble, con lo que su parte actuó de buena fe, desconociendo la venta del bien al actor, por lo que no concurre la causal del inciso 3 del artículo 219 del Código Sustantivo, siendo que en todo caso se está frente a un contrato que reúne los requisitos del artículo 1529 del anotado Código, con lo cual no existe causal de objeto físico o jurídicamente imposible; que asimismo se ha aplicado indebidamente el artículo 219 inciso 4 del Código Civil, pues para que se configure se debe determinar si la partes al momento de celebrar el contrato eran conscientes que afectaban normas de orden público, lo que no ocurre ya que pagó el precio del bien, desconociendo que el mismo fuera ajeno, lo que también creían los dirigentes de la asociación porque el demandante como asociado había sido excluido con anterioridad por lo que había perdido derecho dentro de la asociación en aplicación de sus estatutos y el artículo 91 del Código Sustantivo, no acreditándose el fin ilícito por lo que resulta una aplicación indebida de tal norma; a lo que agrega que aún en el supuesto negado que la compraventa se haya realizado a sabiendas de la asociación de que el bien era ajeno se estaría en el supuesto del artículo 1539 del Código Civil y no en el de las normas aplicadas por la Sala. Cuarto.- Que dicha fundamentación no satisface las exigencias del inciso 2 del artículo 388 del Código Adjetivo, pues se confunden las causales de aplicación indebida e interpretación errónea, las que no pueden ser propuestas en forma simultánea respecto de las mismas norma por aludir la primera a la impertinencia de la norma y la segunda a la alteración de su sentido, máxime si se pretende la revaloración de la prueba que no es función que establezca el artículo 384 del Código Procesal Civil. Quinto.- Seguidamente se sostiene que las normas de derecho material aplicables son los artículos 80, 81, 82 y 84 del Código Civil, pues la vendedora es una asociación que se rige por sus estatutos y el Código Civil, en los que se establece las sanciones y causales de exclusión de los asociados, quienes deben cumplir sus obligaciones, consecuentemente se debe aplicar el artículo 84 que dice que la asamblea general es la autoridad máxima, y el demandante no hizo valer su derecho en la forma establecida en el artículo 92 del Código Civil cuando fue excluido de la asociación; que no se ha aplicado el artículo 91 del Código citado, pues los asociados excluidos pierden sus derechos y no pueden reclamar siquiera sus aportaciones, pero la Sala no ha considerado que la condición de asociado es indispensable para mantener la adjudicación del terreno, lo que se colige del mismo contrato de compraventa del demandante, como se ve de su cláusula cuarta en que el asociado se compromete a acatar las decisiones de la asamblea general; y que es de aplicación el artículo 1539 del Código Sustantivo que regula la venta de bien ajeno, así como el artículo 2014 del mismo texto legal que protege a quien de buena fe adquiere un bien, disponiendo que mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, siendo que la buena fe se presume mientras no se pruebe lo contrario y en el presente caso no se ha probado la mala fe. Sexto.- Que dicha fundamentación tampoco satisface las exigencias del inciso 2 del artículo 388 del Código Adjetivo, pues la causal de inaplicación debe explicar la pertinencia de las norma a la base fáctica establecida por las instancias en base a su valoración de la prueba conforme al artículo 197 del anotado cuerpo legal, lo que no se hace en el cargo, que se sustenta en hechos no arribados por las instancias, persiguiendo la revaloración del caudal probatorio por éste Colegiado, lo que como ya se indicó no es función que corresponda efectuar a la Corte de Casación conforme al artículo 384 del ordenamiento procesal civil. En consecuencia, de conformidad con el artículo 392 del Código Procesal Civil: Declararon IMPROCEDENTE el recurso de casación de fojas trescientos ochentidós, interpuesto por doña Olga Lidia Quispe Alvarado; en los seguidos por don Eugenio Ayme Quispe, sobre nulidad de acto jurídico y otros conceptos; CONDENARON a la recurrente a la multa de tres Unidades de Referencia Procesal, así como al pago de las costas y costos del recurso, DISPUSIERON la publicación de esta resolución en el Diario Oficial El Peruano, bajo responsabilidad; y los devolvieron.- SS. SANCHEZ-PALACIOS PAIVA, PACHAS AVALOS, EGUSQUIZA ROCA, QUINTANILLA CHACON, MANSILLA NOVELLA
MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD
CAS. Nº 1035-2002 CALLAO.
Lima, veinte de octubre del dos mil tres.-
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA; vista la causa el día de la fecha y producida la votación con arreglo a ley, emite la presente sentencia: 1. MATERIA DEL RECURSO: Es materia del presente recurso de casación la resolución de vista de fojas ciento veintitrés, su fecha siete de enero del dos mil dos, expedida por la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia del Callao, que confirma la resolución apelada de fojas setentiséis, su fecha nueve de abril del dos mil uno, que declara fundada la demanda de mejor derecho de propiedad y entrega del inmueble. 2. FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE EL RECURSO: Mediante resolución de fojas veintidós del cuadernillo, de fecha veintitrés de julio del dos mil dos, se ha declarado procedente el recurso de casación interpuesto por el Club Atlético Roma Chucuito, amparándose en las causales 1 y 2 del artículo 386 del Código Procesal Civil; sobre la aplicación indebida de los artículos 949 y 1135 del Código Civil, así como la inaplicación del artículo 1539 del Código Formal. 3. CONSIDERANDO: Primero: Examinando la denuncia de aplicación indebida de los artículos 949 y 1135 del Código Civil, el recurrente sostiene que las normas invocadas se refieren a la transferencia de la propiedad de los bienes inmuebles y la concurrencia de acreedores de un bien inmueble, advirtiéndose que sólo puede existir la mencionada concurrencia cuando el deudor no ha entregado el bien a ninguno de los acreedores, por ende, las normas invocadas no pueden resolver la presente causa puesto que el bien ya ha sido entregado al comprador, y se ha demostrado que la demandada ejerce la posesión del mismo, desde el año mil novecientos sesentinueve, por lo que no corresponde discutirlo relativo a la entrega de un bien inmueble. Segundo: En cuanto a la inaplicación del artículo 1539 del Código Civil, el recurrente señala que la norma invocada regula lo concerniente a la rescisión del compromiso de venta de bien ajeno puesto que de presumirse la buena fe del demandante al adquirir el bien ajeno el comprador tenía expedito el derecho para solicitar la rescisión del contrato con los efectos establecidos en el artículo 1541 del citado Código. Tercero: Respecto a la inaplicación del artículo 1549 del Código Civil, dispositivo legal que regula lo relativo al perfeccionamiento de la transferencia, ya que a fin de determinar el mejor derecho de propiedad debió considerarse que la compraventa se perfecciona con la transferencia del bien, la que se produjo al momento de entregarse el inmueble. Cuarto: Concerniente a la inaplicación del artículo 923 del Código Civil, dicha norma establece lo relativo a los atributos del derecho de propiedad puesto que el recurrente considera que ejerce todos los atributos que confiere el derecho de propiedad, ya que cuenta con la escritura pública, cuya formalidad se encuentra prescrita en nuestro ordenamiento jurídico procesal civil. Quinto: Si bien la sección Primera del Libro Sexto del Código Civil, regula las obligaciones en general debe entenderse que el artículo 1135, desde una perspectiva exclusivamente obligacional, regula la hipótesis de que el deudor se hubiera obligado a entregar un mismo inmueble a diversos acreedores como consecuencia de una obligación de dar; por lo tanto la citada norma solamente ofrece una solución obligacional al caso de concurso de acreedores, debiendo entenderse que los casos de pluralidad de propietarios o conflictos sobre mejor derecho de propiedad se regulan por las normas contenidas en los libros de derechos reales y registros públicos. Sexto: Como regla general en el caso de la transferencia de bienes inmuebles, la inscripción en los registros públicos no es constitutiva de derechos, por lo que no se exige dicha inscripción para que la transferencia quede perfeccionada. Sétimo: No obstante lo expuesto, cuando dos personas alegan derecho de propiedad respecto de un mismo inmueble, a fin de determinar quien tiene mejor derecho de propiedad resultan aplicables las normas de prioridad registral, oponibilidad de derechos reales, buena fe pública registral e inclusive las normas sobre concurrencia de acreedores, en tal sentido, el artículo 2022 del citado código regula el supuesto de la oponibilidad de derechos reales sobre inmuebles, en virtud del cual opera el principio de prioridad registral respecto e derechos de la misma naturaleza, en el presente caso real. Octavo: La oponibilidad de derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, se basa en el principio de prioridad registral, en tal sentido, el derecho de la parte demandante, como figura jurídica de naturaleza real, se encuentra inscrita en el registro, y es oponible al derecho de propiedad de la parte demandada toda vez que este derecho no se encuentra inscrito. Noveno: La presente acción se limita a dilucidar el mejor derecho de propiedad que ostentan la parte demandante y demandada respectivamente, no siendo factible discutir en el caso de autos la norma legal que permite al comprador perjudicado demandar la rescisión de la venta del bien ajeno, por no ser dicho supuesto objeto del petitorio de la demanda. Décimo: La norma contenida en el artículo 1549 del Código Civil, que prescribe como obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien, no es una norma de orden público toda vez que admite pacto en contrario y es supletoria de la voluntad de las partes, así también el articulo 923 del citado Código, se limita a enumerar las facultades y características que el derecho de propiedad encierra, siendo por tanto una norma genérica. 4. DECISION Por la razones expuestas: A. Declararon INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por el Club Atlético Roma Chucuito a fojas ciento cuarentisiete; en consecuencia NO CASAR la sentencia de vista de fojas ciento veintitrés, de fecha siete de enero del dos mil dos, en los seguidos con don Miguel Angel Escate Márquez, sobre mejor derecho de propiedad B. CONDENARON al Club recurrente al pago de la multa de dos Unidades de Referencia Procesal, así como las costas y costos originados en la tramitación del recurso. C. DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano bajo responsabilidad y los devolvieron.- SS. ALFARO ALVAREZ; CARRION LUGO; HUAMANI LLAMAS; CAROAJULCA BUSTAMANTE; MOLINA ORDÓÑEZ

Artículo 1540.- Compra-venta de bien parcialmente ajeno

En el caso del artículo 1539, si el bien es parcialmente ajeno, el comprador puede optar entre solicitar la rescisión del contrato o la reducción del precio.

Artículo 1541.- Efectos de la rescisión

En los casos de rescisión a que se refieren los artículos 1539 y 1540, el vendedor debe restituir al comprador el precio recibido, y pagar la indemnización de daños y perjuicios sufridos.

Debe reembolsar igualmente los gastos, intereses y tributos del contrato efectivamente pagados por el comprador y todas las mejoras introducidas por éste.

Artículo 1542.- Adquisición de bienes en locales abiertos al público

Los bienes muebles adquiridos en tiendas o locales abiertos al público no son reivindicables si son amparados con facturas o pólizas del vendedor. Queda a salvo el derecho del perjudicado para ejercitar las acciones civiles o penales que correspondan contra quien los vendió indebidamente.

CAPITULO TERCERO

El precio


Artículo 1543.- Nulidad por precio fijado unilateralmente

La compraventa es nula cuando la determinación del precio se deja al arbitrio de una de las partes.

Artículo 1544.- Determinación del precio por tercero

Es válida la compraventa cuando se confía la determinación del precio a un tercero designado en el contrato o a designarse posteriormente, siendo de aplicación las reglas establecidas en los artículos 1407 y 1408.

Artículo 1545.- Determinación del precio en bolsa o mercado

Es también válida la compraventa si se conviene que el precio sea el que tuviere el bien en bolsa o mercado, en determinado lugar y día.

Artículo 1546.- Reajuste automático del precio

Es lícito que las partes fijen el precio con sujeción a lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 1235.

Artículo 1547.- Fijación del precio

En la compraventa de bienes que el vendedor vende habitualmente, si las partes no han determinado el precio ni han convenido el modo de determinarlo, rige el precio normalmente establecido por el vendedor.

Si se trata de bienes que tienen precio de bolsa o de mercado, se presume, a falta de indicación expresa sobre el precio, que rige el de lugar en que debe realizarse la entrega.

Artículo 1548.- Precio determinado por peso neto

En la compraventa en que el precio se fija por peso, a falta de convenio, se entiende que se refiere al peso neto.

CAPITULO CUARTO

Obligaciones del vendedor
Artículo 1549.- Perfeccionamiento de transferencia

Es obligación esencial del vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien.

Artículo 1550.- Estado del bien al momento de la entrega

El bien debe ser entregado en el estado en que se encuentre en el momento de celebrarse el contrato, incluyendo sus accesorios.

Artículo 1551.- Entrega de documentos y títulos del bien vendido

El vendedor debe entregar los documentos y títulos relativos a la propiedad o al uso del bien vendido, salvo pacto distinto.

Artículo 1552.- Oportunidad de la entrega del bien

El bien debe ser entregado inmediatamente después de celebrado el contrato, salvo la demora resultante de su naturaleza o de pacto distinto.

Artículo 1553.- Lugar de entrega del bien

A falta de estipulación, el bien debe ser entregado en el lugar en que se encuentre en el momento de celebrarse el contrato. Si el bien fuera incierto, la entrega se hará en el domicilio del vendedor, una vez que se realice su determinación.

Artículo 1554.- Entrega de frutos del bien

El vendedor responde ante el comprador por los frutos del bien, en caso de ser culpable de la demora de su entrega. Si no hay culpa, responde por los frutos sólo en caso de haberlos percibido.

Artículo 1555.- Demora en entrega de frutos

Si al tiempo de celebrarse el contrato el comprador conocía el obstáculo que demora la entrega, no se aplica el artículo 1554 ni es responsable el vendedor de la indemnización por los daños y perjuicios.

Artículo 1556.- Resolución por falta de entrega

Cuando se resuelve la compraventa por falta de entrega, el vendedor debe reembolsar al comprador los tributos y gastos del contrato que hubiera pagado e indemnizarle los daños y perjuicios.

Artículo 1557.- Prórroga de plazos por demora en entrega del bien

Demorada la entrega del bien por el vendedor en un contrato cuyo precio debe pagarse a plazos, éstos se prorrogan por el tiempo de la demora.

CAPITULO QUINTO

Obligaciones del comprador


Artículo 1558.- Tiempo, forma y lugar del pago del precio

El comprador está obligado a pagar el precio en el momento, de la manera y en el lugar pactados.

A falta de convenio y salvo usos diversos, debe ser pagado al contado en el momento y lugar de la entrega del bien. Si el pago no puede hacerse en el lugar de la entrega del bien, se hará en el domicilio del comprador.

Artículo 1559.- Resolución por falta de pago del saldo

Cuando se ha pagado parte del precio y en el contrato no se estipuló plazo para la cancelación del saldo, el vendedor puede ejercitar el derecho contemplado en el artículo 1429. Resuelto el contrato, el vendedor debe devolver la parte del precio pagado, deducidos los tributos y gastos del contrato.

Artículo 1560.- Resolución por falta de garantía por el saldo

Se observará lo dispuesto en el artículo 1559 si el contrato se resuelve por no haberse otorgado, en el plazo convenido, la garantía debida por el saldo del precio.

Artículo 1561.- Incumplimiento de pago por armadas

Cuando el precio debe pagarse por armadas en diversos plazos, si el comprador deja de pagar tres de ellas, sucesivas o no, el vendedor puede pedir la resolución del contrato o exigir al deudor el inmediato pago del saldo, dándose por vencidas las cuotas que estuvieren pendientes.

Artículo 1562.- Improcedencia de la acción resolutoria

Las partes pueden convenir que el vendedor pierde el derecho a optar por la resolución del contrato si el comprador hubiese pagado determinada parte del precio, en cuyo caso el vendedor sólo podrá optar por exigir el pago del saldo.”(*)
(*) Artículo sustituido por el Artículo único de la Ley Nº 27420 publicada el 07-02-2001.

Artículo 1563.- Efectos de la resolución por falta de pago

La resolución del contrato por incumplimiento del comprador da lugar a que el vendedor devuelva lo recibido; teniendo derecho a una compensación equitativa por el uso del bien y a la indemnización de los daños y perjuicios, salvo pacto en contrario.

Alternativamente, puede convenirse que el vendedor haga suyas, a título de indemnización, algunas de las armadas que haya recibido, aplicándose en este caso las disposiciones pertinentes sobre las obligaciones con cláusula penal.

Artículo 1564.- Resolución de la compraventa de bienes muebles no entregados

En la compraventa de bienes muebles no entregados al comprador, si éste no paga el precio, en todo o en parte, ni otorga la garantía a que se hubiere obligado, el vendedor puede disponer del bien. En tal caso, el contrato queda resuelto de pleno derecho.

Artículo 1565.- Oportunidad de la obligación de recibir el bien

El comprador está obligado a recibir el bien en el plazo fijado en el contrato, o en el que señalen los usos.

A falta de plazo convenido o de usos diversos, el comprador debe recibir el bien en el momento de la celebración del contrato.

Artículo 1566.- Compraventa de bienes muebles inscritos

Los contratos de compraventa a plazos de bienes muebles inscritos en el registro correspondiente se rigen por la ley de la materia.

CAPITULO SEXTO

Transferencia del riesgo

Artículo 1567.- Transferencia del riesgo

El riesgo de pérdida de bienes ciertos, no imputables a los contratantes, pasa al comprador en el momento de su entrega.

Artículo 1568.- Transferencia del riesgo antes de la entrega

En el caso del artículo 1567 el riesgo de pérdida pasa al comprador antes de la entrega de los bienes si, encontrándose a su disposición, no los recibe en el momento señalado en el contrato para la entrega.

Artículo 1569.- Transferencia del riesgo en la compraventa por peso, número o medida

En el caso de compraventa de bienes por peso, número o medida, se aplicará el artículo 1568 si, encontrándose los bienes a su disposición, el comprador no concurre en el momento señalado en el contrato o determinado por el vendedor para pesarlos, contarlos o medirlos, siempre que se encuentren a su disposición.

Artículo 1570.- Transferencia del riesgo por expedición del bien a lugar distinto de la entrega

Si a pedido del comprador, el vendedor expide el bien a lugar distinto a aquél en que debía ser entregado, el riesgo de pérdida pasa al comprador a partir del momento de su expedición.

CAPITULO SEPTIMO

Venta a satisfacción del comprador, a prueba y sobre muestra

Artículo 1571.- Compraventa a satisfacción

La compraventa de bienes a satisfacción del comprador se perfecciona sólo en el momento en que éste declara su conformidad.

El comprador debe hacer su declaración dentro del plazo estipulado en el contrato o por los usos o, en su defecto, dentro de un plazo prudencial fijado por el vendedor.

Artículo 1572.- Compraventa a prueba

La compraventa a prueba se considera hecha bajo la condición suspensiva de que el bien tenga las cualidades pactadas o sea idóneo para la finalidad a que está destinado.

La prueba debe realizarse en el plazo y según las condiciones establecidas en el contrato o por los usos.

Si no se realiza la prueba o el resultado de ésta no es comunicado al vendedor dentro del plazo indicado, la condición se tendrá por cumplida.

Artículo 1573.- Compraventa sobre muestra

Si la compraventa se hace sobre muestra, el comprador tiene derecho a la resolución del contrato si la calidad del bien no es conforme a la muestra o a la conocida en el comercio.

CAPITULO OCTAVO

Compraventa sobre medida


Artículo 1574.- Compraventa por extensión o cabida

En la compraventa de un bien con la indicación de su extensión o cabida y por un precio en razón de un tanto por cada unidad de extensión o cabida, el vendedor está obligado a entregar al comprador la cantidad indicada en el contrato. Si ello no fuese posible, el comprador está obligado a pagar lo que se halle de más, y el vendedor a devolver el precio correspondiente a lo que se halle de menos.

Artículo 1575.- Rescisión de la compraventa sobre medida

Si el exceso o falta en la extensión o cabida del bien vendido es mayor que un décimo de la indicada en el contrato, el comprador puede optar por su rescisión.

Artículo 1576.- Plazo para pago del exceso o devolución

Cuando en el caso del artículo 1574 el comprador no pueda pagar inmediatamente el precio del exceso que resultó, el vendedor está obligado a concederle un plazo no menor de treinta días para el pago.

Si no lo hace, el plazo será determinado por el juez, en la vía incidental, con arreglo a las circunstancias.

Igual regla se aplica, en su caso, para que el vendedor devuelva la diferencia resultante.

Artículo 1577.- Compraventa ad corpus

Si el bien se vende fijando precio por el todo y no con arreglo a su extensión o cabida, aun cuando ésta se indique en el contrato, el comprador debe pagar la totalidad del precio a pesar de que se compruebe que la extensión o cabida real es diferente.(*)


Sin embargo, si se indicó en el contrato la extensión o cabida, y la real difiere de la señalada en más de una décima parte, el precio sufrirá la reducción o el aumento proporcional.
(*) Rectificado por Fe de Erratas publicado el 24-07-84.

Artículo 1578.- Compraventa de bienes homogéneos

Si en la compraventa de varios bienes homogéneos por un solo y mismo precio, pero con indicación de sus respectivas extensiones o cabidas, se encuentra que la extensión o cabida es superior en alguno o algunos e inferior en otro u otros, se hará la compensación entre las faltas y los excesos, hasta el límite de su concurrencia.

Si el precio fue pactado por unidad de extensión o medida, el derecho al suplemento, o a la disminución del precio que resulta después de efectuada la compensación, se regula por los artículos 1574 y 1576.

Artículo 1579.- Caducidad de la acción rescisoria

El derecho del vendedor al aumento del precio y el del comprador a su disminución, así como el derecho de este último de pedir la rescisión del contrato, caducan a los seis meses de la recepción del bien por el comprador.

CAPITULO NOVENO

Compraventa sobre documentos


Artículo 1580.- Compraventa sobre documentos

En la compraventa sobre documentos, la entrega del bien queda sustituida por la de su título representativo y por los otros documentos exigidos por el contrato o, en su defecto, por los usos.

Artículo 1581.- Oportunidad y lugar de pago

El pago del precio debe efectuarse en el momento y en el lugar de entrega de los documentos indicados en el artículo 1580, salvo pacto o uso distintos.

CAPITULO DECIMO

Pactos que pueden integrar la compraventa

SUB-CAPITULO I

Disposición general


Artículo 1582.- Pactos que no pueden integrar la compra venta

Puede integrar la compraventa cualquier pacto lícito, con excepción de los siguientes, que son nulos:

1.- El pacto de mejor comprador, en virtud del cual puede rescindirse la compraventa por convenirse que, si hubiera quien dé más por el bien, lo devolverá el comprador.

2.- El pacto de preferencia, en virtud del cual se impone al comprador la obligación de ofrecer el bien al vendedor por el tanto que otro proponga, cuando pretenda enajenarlo.

SUB-CAPITULO II

Compraventa con reserva de propiedad


Artículo 1583.- Compra venta con reserva de propiedad

En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él, aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien asume el riesgo de su pérdida o deterioro desde el momento de la entrega.

El comprador adquiere automáticamente el derecho a la propiedad del bien con el pago del importe del precio convenido.

Artículo 1584.- Oponibilidad del pacto de reserva de propiedad

La reserva de la propiedad es oponible a los acreedores del comprador sólo si consta por escrito que tenga fecha cierta anterior al embargo.

Si se trata de bienes inscritos, la reserva de la propiedad es oponible a terceros siempre que el pacto haya sido previamente registrado.

Artículo 1585.- Reserva de propiedad en arrendamiento - venta

Las disposiciones de los artículos 1583 y 1584 son aplicables a los contratos de arrendamiento en los que se convenga que, al final de los mismos, la propiedad del bien sea adquirida por el arrendatario por efecto del pago de la merced conductiva pactada.(*)


(*) Rectificado por Fe de Erratas publicado el 24-07-84.

SUB-CAPITULO III

Pacto de retroventa
Artículo 1586.- Definición

Por la retroventa, el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato, sin necesidad de decisión judicial.


RESOLUCION Nº 120-2004-SUNARP-TR-L
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS
TRIBUNAL REGISTRAL
(Publicada: 06-04-2004)
Lima, 28 de febrero de 2004
APELANTE : LUIS FERNANDO ALIAGA RAMÍREZ

INMOBILIARIA ANA LUCÍA S.A.C.

TÍTULO : 184044 del 22.9.2003

RECURSO : H.T.D. Nº 000487 del 5.1.2004

REGISTRO : Propiedad Inmueble de Lima.

ACTO (s) : Ejecución del pacto de retroventa, levantamiento de hipoteca,

compraventa y pacto de retroventa.
SUMILLA : PACTO DE RETROVENTA

Para el ejercicio del pacto de retroventa no se requiere la intervención del comprador.


I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Se solicita la inscripción de la resolución de contrato de compraventa, levantamiento de hipoteca y compraventa con pacto de retroventa, en mérito de parte notarial de escritura pública del 11.7.2002 y su aclaratoria del 8.9.2003, extendidas ante la Notaria de Lima, Miryam Acevedo Mendoza.
Se presenta también copias legalizadas de los recibos de pago del primer, segundo, tercer y cuarto trimestre del impuesto predial correspondiente al año 2003.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El Registrador Público del Registro de Propiedad Inmueble de la Zona Registral Nº IX, Manuel Edmundo Mejía Zamalloa, observó el título en los siguientes términos:
“La ampliación del poderla realiza la poderdante directamente al sustituto, pero no existe el otorgamiento de facultades necesarias de parte del Sr. Bauman Samanez Ocampo. Debe tenerse en cuenta que la parte contratante es la sociedad conyugal, debiendo actuar directamente ambos, otorgar poder ambos a un apoderado común con facultades suficientes o delegar uno al otro el poder suficiente para actuar en su nombre y además en nombre propio”.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El apelante manifiesta que el cónyuge de María Irene Echeverría Domínguez cuenta con facultades suficientes para delegar o sustituir su poder y podía hacerlo de forma unilateral.
Mediante testimonio del 19.11.2003 la poderdante, sociedad conyugal Baumann Samanez-Ocampo y María Irene Echeverría Domínguez amplió los poderes a favor del apoderado Carlos Ignacio Valdez Orrego para que en su nombre y representación pueda proceder a resolver el referido contrato. Entonces la observación del Registrador resulta errónea pues dicha ampliación de poderes ha sido otorgada por la sociedad conyugal, Baumann-Echeverría y no como aduce el Registrador tan solamente por la Sra. María Irene Echeverría Domínguez, ello puede ser acreditado con el mérito de la copia literal del T.A. Nº 228362 del 24.11.2003.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
En la ficha Nº 368383 y su continuación en la partida electrónica Nº 44486121 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima, se encuentra inscrito el predio ubicado en la calle Q constituido por el Lote Nº 27 de la manzana “C”, urbanización Valle Hermoso de Monterrico.
En el asiento D00002 de la referida partida, en virtud de la escritura pública del 14.3.2002, extendida ante el Notario Fernando Mario Medina Raggio, se encuentra registrada la hipoteca hasta por la suma de US$ 60,000,00 dólares americanos constituida a favor de Guillermo César Arévalo Quino. En el As. C00001, se encuentra registrada la compraventa efectuada por Ana María Vélez Larriega a favor de la sociedad conyugal conformada por Erwin Walter Baumann Samanez Ocampo y María Irene Echeverría Domínguez. En el As. D 00003 está inscrito el pacto de retroventa - que se acordó integrar a la compraventa inscrita en el As. C 00001 -, celebrado entre la vendedora Ana María Vélez Larriega y la sociedad conyugal compradora formada por Erwin Walter Baumann Samanez Ocampo y María Irene Echevarría Domínguez, por el plazo de 7 meses computado a partir del 11.3.2002.
En la partida electrónica Nº 11129763 del Registro de Mandatos y Poderes de Lima, se encuentra inscrito el poder otorgado por María Irene Echeverría Domínguez a favor de Baumann Samanez Ocampo Erwin Walter. Entre las facultades otorgadas figuran las siguientes: Celebrar contratos de compraventa de bienes muebles e inmuebles, cesión o transferencia de bienes o derechos, permuta,... suscribir documentos civiles, comerciales, públicos o privados y títulos valores, minutas y escrituras públicas que para el efecto se requieren. Sustituir o delegar el poder total o parcialmente.
En el As. C 00001 de la referida partida se encuentra inscrita la delegación que efectuara Baumann Samanez Ocampo Erwin Walter del poder que María Irene Echeverría Domínguez le confirió. La delegación la efectuó a favor de Carlos Ignacio Valdez Orrego, en los siguientes términos: Para que pueda celebrar contratos de compraventa de muebles e inmuebles, cesión o transferencia de bienes o derechos, locación de bienes, en nombre de la sociedad conyugal.
En el As. B 00001, en virtud de la escritura pública del 19.11.2003, la poderdante María Irene Echeverría Domínguez amplía el poder que otorgara inscrito en la partida 11129763 a favor de Carlos Ignacio Valdez Orrego para que goce de la facultad suficiente para resolver el contrato de compraventa con pacto de retroventa celebrado con Ana María Vélez Larriega, mediante escritura pública de fecha 14.3.2002 que está inscrito en la partida Nº 44486121, resolución que efectuará como consecuencia del ejercicio del pacto de retroventa y ante la devolución del precio pagado por la vendedora al comprador, revirtiendo la propiedad a favor de la vendedora Ana María Vélez Larriega.
En la partida Nº 11302127 del Registro de Mandatos y Poderes de Lima, se encuentra registrado el poder mediante escritura pública del 27.7.2001 extendida ante el Notario de Lima Jorge Eduardo Orihuela Iberico, que otorgara Bauman Samanez Ocampo Erwin Walter (poderdante) a favor de Carlos lgnacio Valdez Orrego (apoderado) para que pueda celebrar contratos de compraventa de muebles e inmuebles, pacto de retroventa, cesión o transferencia de bienes o derechos, locación de bienes en nombre de la sociedad conyugal, para lo cual podrá suscribir documentos civiles, minutas y escrituras públicas. En el asiento B0001 se encuentra registrada la ampliación del poder -otorgado por escritura pública del 19.11.2003 extendida ante el Cónsul del Perú en Santiago de Chile -, que el poderante hace al apoderado para que goce de la facultad especial suficiente para resolver el contrato de compraventa con pacto de retroventa celebrado con Ana María Vélez Larriega.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la vocal Mirtha Rivera Bedregal.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes:
- Si para el ejercicio del pacto de retroventa se requiere la intervención de los compradores.
- Si se encuentra acreditado el pago del impuesto predial.
VI. ANÁLISIS
1. Conforme se ha indicado en el rubro IV. Antecedente Registral, en la partida electrónica 44486121 se encuentra inscrito el contrato de compraventa (As. C 0001) celebrado entre Ana María Vélez Larriega (vendedora) y la sociedad conyugal conformada por Erwin Walter Baumann Samanez Ocampo y María Irene Echeverría Domínguez; del mismo modo se encuentra inscrito en el rubro de cargas y gravámenes, el pacto de retroventa suscrito por ambas partes contratantes, en virtud de la escritura pública del 14.3.2002, que es el mismo documento que diera mérito para la inscripción de la compraventa.
2. La escritura pública del 11.7.2002, presentada en el título apelado, extendida ante la Notaria de Lima, Myriam Acevedo Mendoza, contiene los siguientes actos, respecto del inmueble registrado en la partida 44486121:
- Resolución del contrato de compraventa celebrado de una parte como compradora la sociedad conyugal conformada por Erwin Walter Baumann Samanez Ocampo y María Irene Echeverría Domínguez, representados por su apoderado Carlos Ignacio Valdez Orrego y de la otra parte la vendedora Ana María Vélez Larriega. En virtud del pacto de retroventa, el vendedor ejerce su derecho a la retroventa, y procede a devolver el precio pagado al comprador, y como consecuencia de la retroventa se revierte la propiedad del inmueble a favor de Ana María Vélez Larriega.
- Cancelación y levantamiento de hipoteca, registrada en la partida electrónica Nº 44486121 que otorga Guillermo César Arévalo Quino, al haber recibido el pago total del crédito.
- Contrato de compraventa con pacto de retroventa que celebra de una parte como compradora Inmobiliaria Ana Lucía S.A.C. y como vendedora Ana María Vélez Larriega.
3. De conformidad con el artículo 1529 del Código Civil, por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero; generándose de ese modo una obligación traslativa de dominio; en el caso de bienes inmuebles conforme a lo dispuesto por el artículo 949 del citado cuerpo sustantivo.
El Código Civil, regula los pactos que pueden integrar la compraventa, entre los cuales se encuentra el de retroventa, el cual es definido en el artículo 1586, así: Por la retroventa, el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato, sin necesidad de decisión judicial.
4. De acuerdo a Max Arias-Schreiber Pezet1 “Por el pacto de retroventa, el vendedor tiene el derecho de recuperar el bien vendido, restituyendo al comprador el precio recibido... El pacto de retroventa, al ejercitarse, produce las consecuencias de una condición resolutoria. Esto es trascendente, ya que al significar la resolución del contrato anterior y no la celebración de una nueva venta, caducan los derechos del comprador, de quien provenían los derechos de terceras personas...”.
Mario Castillo Freyre2, citando a Max Arias-Schreiber, señala que por el pacto de retroventa el vendedor tiene derecho a recuperar el bien vendido, restituyendo al comprador el precio recibido. Estima indiscutible, además que el pacto conlleva una condición resolutoria que, una vez cumplida, produce la consecuencia de hacer que las cosas vuelvan a su estado originario; hecho este último del que discrepa el autor pues señala que el pacto de retroventa implica una cláusula resolutoria que se conviene a favor del vendedor.
En consecuencia, por el pacto de retroventa, se otorga al vendedor, la facultad de resolver el contrato unilateralmente, lo que implica que es su voluntad la determinante para la resolución del contrato.
5. En la cláusula décima de la minuta inserta en la escritura pública del 14.5.2002 relativa al pacto de retroventa, las partes reconocen el derecho de la vendedora de resolver unilateralmente el contrato, sin necesidad de resolución judicial, por simple conducto notarial.
6. Por la naturaleza del pacto de retroventa (acto unilateral) y por lo acordado por las partes, se deja al arbitrio únicamente del vendedor la facultad de poder resolver el contrato (sin expresión de causa3), razón por la que no sería necesaria la intervención de los compradores en el ejercicio de tal derecho, lo que hace innecesario entrar al análisis, respecto de si el apoderado de éstos (compradores) cuentan o no con las facultades suficientes para resolver el contrato de compraventa.
En el presente caso, obra inserta en la escritura pública, la minuta donde consta el ejercicio del pacto de retroventa por parte de la vendedora, en la cual intervienen también los compradores, representados por su apoderado Carlos Ignacio Valdez Orrego. Consta también la devolución del íntegro del precio de la compraventa.
Debe entonces revocarse la observación formulada por el Registrador.
7. De otro lado, la Ley Nº 27616 vigente a partir del 1.1.2002, modificó el artículo 7 del Decreto Legislativo Nº 667 - Ley de Tributación Municipal -, así estableció que los Registradores y Notarios Públicos deben requerir se acredite el pago de los impuestos: predial, alcabala y al patrimonio automotriz.
El impuesto predial grava el valor de los predios urbanos y rústicos, siendo sujetos pasivos del impuesto en calidad de contribuyentes, las personas naturales o jurídicas propietarias de los predios, cualquiere fuere su naturaleza. De acuerdo al artículo 15 del referido dispositivo, el valor de dicho impuesto podrá cancelarse al contado hasta el último día del mes de febrero de cada año o en forma fraccionada, hasta en cuatro cuotas trimestrales. En este caso, la primera cuota será equivalente a un cuarto del impuesto total resultante y deberá pagarse hasta el último día hábil del mes de febrero. Las cuotas restantes serán pagadas hasta el último día hábil de los meses de mayo, agosto y noviembre.
8. La Directiva Nº 011-2003-SUNARP/SN aprobada mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 482-2003-SUNARP/SN y publicada el 7.10.2003, estableció criterios para acreditar ante Registro Públicos el pago de los impuestos Predial, de Alcabala y al Patrimonio Automotriz; así indicó que para acreditar el pago de los impuestos, basta con acompañar los documentos que muestren el pago del último período tributario vencido a la fecha de presentación del título.
9. En el presente caso, se han presentado copias legalizadas de recibos de pago emitidos por la Municipalidad de Surco referidos al primer, segundo tercer e inclusive cuarto trimestre del año 2003; sin embargo en los recibos presentados no existe dato alguno referente al predio materia de la presente, de tal modo que dichos recibos puedan acreditar el pago del impuesto predial correspondiente al inmueble constituido por el lote 27 de la Mz. C., Valle Hermoso del distrito de Surco y que es materia del acto cuya inscripción se solicita.
En tal sentido, debe presentarse declaración jurada emitida por el contribuyente en la que se señale que los documentos presentados corresponden al predio antes descrito, conforme lo establece el literal a) del Art. 5.2 de la Directiva Nº 011-2003-SUNARP/SN.
10. De otro lado, al ejercitarse el pacto de retroventa, esto es la resolución del contrato por decisión del vendedor, el dominio del bien vuelve a ser de éste, hecho que implica una transferencia del bien del dominio del comprador (el que adquirió en virtud de la compraventa) a la del vendedor, acto que se encuentra gravado por el impuesto de alcabala, pues de conformidad con el artículo 21 del D. Leg. Nº 776, dicho impuesto grava las transferencias de inmuebles urbanos y rústicos a título oneroso o gratuito. Cabe señalar que si bien el ejercicio del pacto de retroventa implica la resolución del contrato, no podría decirse que se encontraría inafecta, pues al amparo del artículo 27 sólo lo está la resolución del contrato de transferencia que se produzca antes de la cancelación del precio.
Consecuentemente, debe ampliarse la observación.
Estando a lo acordado por unanimidad;
VII. RESOLUCIÓN
REVOCAR la observación formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble de Lima al título referido en la parte expositiva de la presente resolución y DISPONER que el título podrá inscribirse siempre que se subsane los defectos advertidos en los numerales 9 y 10 del análisis de la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
MIRTHA RIVERA BEDREGAL

Presidenta de la Primera Sala

del Tribunal Registral
FERNANDO TARAZONA ALVARADO

Vocal del Tribunal Registral


FREDY SILVA VILLAJUÁN

Vocal del Tribunal Registral


Artículo 1587.- Nulidad de estipulaciones en el pacto de retroventa

Es nula la estipulación que impone al vendedor, como contrapartida de la resolución del contrato, la obligación de pagar al comprador una cantidad de dinero u otra ventaja para éste.

También es nula, en cuanto al exceso, la estipulación que obliga al vendedor a devolver, en caso de resolución del contrato, una suma adicional que no sea la destinada a conservar el valor adquisitivo del precio.

Artículo 1588.- Plazo para ejercitar el derecho de resolución

El plazo para ejercitar el derecho de resolución es de dos años tratándose de inmuebles, y de un año en el caso de muebles, salvo que las partes estipulen un plazo menor.

El plazo se computa a partir de la celebración de la compraventa. Si las partes convienen un plazo mayor que el indicado en el primer párrafo de este artículo o prorrogan el plazo para que sea mayor de dos años o de un año, según el caso, el plazo o la prórroga se consideran reducidos al plazo legal.

El comprador tiene derecho a retener el bien hasta que el vendedor le reembolse las mejoras necesarias y útiles.

Artículo 1589.- Retroventa en bienes indivisos

Los que han vendido conjuntamente un bien indiviso con pacto de retroventa, y los herederos del que ha vendido con el mismo pacto, no pueden usar su derecho separadamente, sino conjuntamente.

Artículo 1590.- Retroventa en venta separada

Cuando los copropietarios de un bien indiviso hayan vendido separadamente sus cuotas en la copropiedad con pacto de retroventa, cada uno de ellos puede ejercitar, con la misma separación, el derecho de resolver el contrato por su respectiva participación.


Artículo 1591.- Oponibilidad de la retroventa

El pacto de retroventa es oponible a terceros cuando aparece inscrito en el correspondiente registro.

CAPITULO DECIMO PRIMERO

Derecho de retracto
Artículo 1592.- Definición

El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa.

El retrayente debe reembolsar al adquiriente el precio, los tributos y gastos pagados por éste y, en su caso, los intereses pactados.

Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate público.

Artículo 1593.- Retracto en dación en pago

El derecho de retracto también procede en la dación en pago.

Artículo 1594.- Procedencia del derecho de retracto

El derecho de retracto procede respecto de bienes muebles inscritos y de inmuebles.

Artículo 1595.- Irrenunciabilidad e intrasmisibilidad

Es irrenunciable e intrasmisible por acto entre vivos el derecho de retracto.

Artículo 1596.- Plazo para ejercer derecho de retracto

El derecho de retracto debe ejercerse dentro del plazo de treinta días contados a partir de la comunicación de fecha cierta a la persona que goza de este derecho.

Cuando su domicilio no sea conocido ni conocible, puede hacerse la comunicación mediante publicaciones en el diario encargado de los avisos judiciales y en otro de mayor circulación de la localidad, por tres veces con intervalo de cinco días entre cada aviso. En este caso, el plazo se cuenta desde el día siguiente al de la última publicación.(*)
(*) Artículo vigente conforme a la modificación establecida por la Primera Disposición Modificatoria del Texto Unico Ordenado del Código Procesal Civil, aprobado por Resolución Ministerial Nº 10-93-JUS, publicada el 23-04-93.
Nota: La Resolución Ministerial Nº 10-93-JUS, recoge las modificaciones hechas anteriormente a este artículo por la Primera Disposición Modificatoria del Decreto Legislativo Nº 768, publicado el 04-03-92 y la del Artículo 5 del Decreto Ley N° 25940, publicado el 11-12-92.

Artículo 1597.- Plazo especial para ejercer derecho de retracto

Si el retrayente conoce la transferencia por cualquier medio distinto del indicado en el artículo 1596, el plazo se cuenta a partir de la fecha de tal conocimiento. Para este caso, la presunción contenida en el artículo 2012 sólo es oponible después de un año de la inscripción de la transferencia.(*)
(*) Artículo vigente conforme a la modificación establecida por la Primera Disposición Modificatoria del Texto Unico Ordenado del Código Procesal Civil, aprobado por Resolución Ministerial Nº 10-93-JUS, publicada el 23-04-93.
Nota: La Resolución Ministerial Nº 10-93-JUS, recoge la modificación hecha anteriormente a este artículo por la Primera Disposición Modificatoria del Decreto Legislativo Nº 768, publicado el 04-03-92.

Artículo 1598.- Garantía en retacto

Cuando el precio del bien fue pactado a plazos es obligatorio el otorgamiento de una garantía para el pago del precio pendiente, aunque en el contrato que da lugar al retracto no se hubiera convenido.

Artículo 1599.- Titulares delderecho de retracto

Tienen derecho de retracto:

1.- (*)


2.- El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas.

3.- El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se esté discutiendo judicialmente.

4.- El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa.

5.- El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos.

6.- Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no puedan ejercitar sus derechos de propietarios sin someter las demás partes del bien a servidumbres o a servicios que disminuyan su valor.

7.- El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de la unidad agrícola o ganadera mínima respectiva, o cuando aquélla y ésta reunidas no excedan de dicha unidad.


(*) Inciso derogado por el inciso c) de la Primera Disposición Final del Decreto Legislativo N° 757, publicado el 13-11-91.

Artículo 1600.- Orden de prelación de los retrayentes

Si hay diversidad en los títulos de dos o más que tengan derecho de retracto, el orden de preferencia será el indicado en el artículo 1599.

Artículo 1601.- Retracto en enajenacion sucesiva

Cuando se hayan efectuado dos o más enajenaciones antes de que expire el plazo para ejercitar el retracto, este derecho se refiere a la primera enajenación sólo por el precio, tributos, gastos e intereses de la misma. Quedan sin efecto las otras enajenaciones.

TITULO II

Permuta

Artículo 1602.- Definición



Por la permuta los permutantes se obligan a transferirse recíprocamente la propiedad de bienes.

Artículo 1603.- Reglas aplicables a la permuta

La permuta se rige por las disposiciones sobre compraventa, en lo que le sean aplicables.

TITULO III

Suministro
Artículo 1604.- Definición

Por el suministro, el suministrante se obliga a ejecutar en favor de otra persona prestaciones periódicas o continuadas de bienes.

Artículo 1605.- Prueba y formalidad del contrato de suministro

La existencia y contenido del suministro pueden probarse por cualesquiera de los medios que permite la ley, pero si se hubiera celebrado por escrito, el mérito del instrumento respectivo prevalecerá sobre todos los otros medios probatorios.

Cuando el contrato se celebre a título de liberalidad debe formalizarse por escrito, bajo sanción de nulidad.

Artículo 1606.- Periodicidad indeterminado

Cuando no se haya fijado el volumen del suministro o su periodicidad, se entiende que se ha pactado teniendo en cuenta las necesidades del suministrado, determinadas al momento de la celebración del contrato.

Artículo 1607.- Determinación del suministrado

Si los contratantes determinan únicamente los límites mínimos y máximos para el suministro total o para las prestaciones singulares, corresponde al suministrado establecer dentro de estos límites el volumen de lo debido.

Artículo 1608.- Pago del precio en el suministro periódico

En el suministro periódico, el precio se abona en el acto de las prestaciones singulares y en proporción a cada una de ellas.

Artículo 1609.- Determinación del precio en suministro periódico

Si en el suministro periódico de entrega de bienes en propiedad, no se ha determinado el precio, serán aplicables las reglas pertinentes de la compraventa y se tendrán en consideración el momento del vencimiento de las prestaciones singulares y el lugar en que éstas deben ser cumplidas.

Artículo 1610.- Pago del precio en el suministro continuado

En el suministro continuado, el precio se paga, a falta de pacto, de acuerdo con los usos del mercado.

Artículo 1611.- Plazo para prestaciones singulares

El plazo establecido para las prestaciones singulares se presume en interés de ambas partes.

Artículo 1612.- Vencimiento de prestaciones singulares

Cuando el beneficiario del suministro tiene la facultad de fijar el vencimiento de las prestaciones singulares, debe comunicar su fecha al suministrante con un aviso previo no menor de siete días.

Artículo 1613.- Suministro de plazo indeterminado

Si la duración del suministro no se encuentra establecida, cada una de las partes puede separarse del contrato dando aviso previo en el plazo pactado, o, en su defecto, dentro de un plazo no menor de treinta días.

Artículo 1614.- Pacto de preferencia

En caso de haberse pactado la cláusula de preferencia en favor del suministrante o del suministrado, la duración de la obligación no excederá de cinco años y se reduce a este límite si se ha fijado un plazo mayor.

Artículo 1615.- Propuesta y ejercicio de la preferencia

En el caso previsto en el artículo 1614, la parte que tenga la preferencia deberá comunicar en forma indubitable a la otra las condiciones propuestas por terceros. El beneficiado por el pacto de preferencia, a su vez, está obligado a manifestar dentro del plazo obligatoriamente fijado, su decisión de hacer valer la preferencia.

Artículo 1616.- Exclusividad del suministrante

Cuando en el contrato de suministro se ha pactado la cláusula de exclusividad en favor del suministrante, el beneficiario del suministro no puede recibir de terceros prestaciones de la misma naturaleza, ni proveerlos con medios propios a la producción de las cosas que constituyen el objeto de la prestación.

Artículo 1617.- Exclusividad del suministrado

Si la cláusula de exclusividad se pacta en favor del beneficiario del suministro, el suministrante no puede, directa ni indirectamente, efectuar prestaciones de igual naturaleza que aquellas que son materia del contrato, en ningún otro lugar.

Artículo 1618.- Incumplimiento de promover la venta

El beneficiario del suministro que asume la obligación de promover la venta de los bienes que tiene en exclusividad responde de los daños y perjuicios si incumple esa obligación, aun cuando haya satisfecho el contrato respecto de la cantidad mínima pactada.

Artículo 1619.- Incumplimiento de escasa importancia

Si el beneficiario del suministro no satisface la obligación que le corresponde y este incumplimiento es de escasa importancia, el suministrante no puede suspender la ejecución del contrato sin darle aviso previo.

Artículo 1620.- Resolución del suministro

Cuando alguna de las partes incumple las prestaciones singulares a que está obligada, la otra puede pedir la resolución del contrato si el incumplimiento tiene una importancia tal que disminuya la confianza en la exactitud de los sucesivos cumplimientos.

TITULO IV

Donación
Artículo 1621.- Definición

Por la donación el donante se obliga a transferir gratuitamente al donatario la propiedad de un bien.

Artículo 1622.- Donación mortis causa

La donación que ha de producir sus efectos por muerte del donante, se rige por las reglas establecidas para la sucesión testamentaria.

Artículo 1623.- Donación verbal de bienes muebles

La donación de bienes muebles puede hacerse verbalmente, cuando su valor no exceda del 25% de la Unidad Impositiva Tributaria, vigente al momento en que se celebre el contrato.(*)


(*) Artículo vigente conforme a la modificación establecida por el Artículo 1 de la Ley N° 26189, publicada el 22-05-93.

Artículo 1624.- Donación por escrito de bienes muebles

Si el valor de los bienes muebles excede el límite fijado en el artículo 1623, la donación se deberá hacer por escrito de fecha cierta, bajo sanción de nulidad.

En el instrumento deben especificarse y valorizarse los bienes que se donen.(*)


(*) Artículo vigente conforme a la modificación establecida por el Artículo 1 de la Ley N° 26189, publicada el 22-05-93.

Artículo 1625.- Donación de bienes inmuebles

La donación de bienes inmuebles debe hacerse por escritura pública, con indicación individual del inmuebles o inmuebles, donados , de su valor real y el de las cargas que ha de satisfacer el donatario, bajo sanción de nulidad.(*)
(*) Artículo vigente conforme a la modificación establecida por el Artículo 1 de la Ley N° 26189, publicada el 22-05-93.

Artículo 1626.- Donación de muebles por nupcias

La donación de bienes muebles con ocasión de bodas o acontecimientos similares no está sujeta a las formalidades establecidas por los artículos 1624 y 1625.

Artículo 1627.- Compromiso de donar bien ajeno

El contrato en virtud del cual una persona se obliga a obtener que otra adquiera gratuitamente la propiedad de un bien que ambos saben que es ajeno, se rige por los artículos 1470, 1471 y 1472.

Artículo 1628.- Donación a favor de tutor o curador

La donación en favor de quien ha sido tutor o curador del donante está sujeta a la condición suspensiva de ser aprobadas las cuentas y pagado el saldo resultante de la administración.

Artículo 1629.- Límites de la donación

Nadie puede dar por vía de donación, más de lo que puede disponer por testamento.

La donación es inválida en todo lo que exceda de esta medida.

El exceso se regula por el valor que tengan o debían tener los bienes al momento de la muerte del donante.

Artículo 1630.- Donación conjunta

Cuando la donación se ha hecho a varias personas conjuntamente, se entenderá por partes iguales y no se dará entre ellas el derecho de acrecer.

Se exceptúan de esta disposición las donaciones hechas conjuntamente a marido y mujer, entre los cuales tendrá lugar el derecho de acrecer, si el donante no dispuso lo contrario.

Artículo 1631.- Reversión de la donación

Puede establecerse la reversión sólo en favor del donante. La estipulada en favor de tercero es nula; pero no producirá la nulidad de la donación.

Artículo 1632.- Renuncia tácita a la reversión

El asentimiento del donante a la enajenación de los bienes que constituyeron la donación determina la renuncia del derecho de reversión. El asentimiento del donante a la constitución de una garantía real por el donatario no importa renuncia del derecho de reversión sino en favor del acreedor.

Artículo 1633.- Beneficio del donante empobrecido

El donante que ha desmejorado de fortuna sólo puede eximirse de entregar el bien donado en la parte necesaria para sus alimentos.

Artículo 1634.- Invalidez de donación

Queda invalidada de pleno derecho la donación hecha por persona que no tenía hijos, si resulta vivo el hijo del donante que éste reputaba muerto.

La donación hecha por quien no tenía hijos al tiempo de celebrar el contrato, no queda invalidada si éstos sobrevinieren, salvo que expresamente estuviese establecida esta condición.

Artículo 1635.- Efectos de la invalidación

Invalidada la donación se restituye al donante el bien donado, o su valor de reposición si el donatario lo hubiese enajenado o no pudiese ser restituido.

Si el bien donado se halla gravado, el donante libera el gravamen pagando la cantidad que corresponda y se subroga en los derechos del acreedor.(*)


(*) Rectificado por Fe de Erratas publicado el 24-07-84.

Artículo 1636.- Excepción a invalidez de pleno derecho

No queda invalidada de pleno derecho la donación en el caso del artículo 1634 cuando el valor del bien donado no exceda de la décima parte de los bienes que tuvo el donante al tiempo de hacer la donación. En este caso, es necesario que el donante la declare sin efecto.

Artículo 1637.- Revocación de donación

El donante puede revocar la donación por las mismas causas de indignidad para suceder y de desheredación.

Artículo 1638.- Intrasmisibilidad de la revocación

No pasa a los herederos la facultad de revocar la donación.

Artículo 1639.- Caducidad de la revocación

La facultad de revocar la donación caduca a los seis meses desde que sobrevino alguna de las causas del artículo 1637.

Artículo 1640.- Comunicación de revocación

No produce efecto la revocación si dentro de sesenta días de hecha por el donante, no se comunica en forma indubitable al donatario o a sus herederos.

Artículo 1641.- Contradicción de revocación

El donatario o sus herederos pueden contradecir las causas de la revocación para que judicialmente se decida sobre el mérito de ellas. Quedará consumada la revocación que no fuese contradicha dentro de sesenta días después de comunicada en forma indubitable al donatario o a sus herederos.

Artículo 1642.- Invalidez de donacion remuneratoria o sujeta a cargo

En el caso de donaciones remuneratorias o sujetas a cargo, su invalidación o revocación determina la obligación del donante de abonar al donatario el valor del servicio prestado o del cargo satisfecho.

Artículo 1643.- Frutos por revocación o inválidación

Los frutos de las donaciones revocadas pertenecen al donante desde que se comunica en forma indubitable la revocación; y en caso de invalidación de pleno derecho, desde que se cita con la demanda de restitución del bien donado.

Artículo 1644.- Caducidad de la donación

Caduca la donación si el donatario ocasiona intencionalmente la muerte del donante.

Artículo 1645.- Donación inoficiosa

Si las donaciones exceden la porción disponible de la herencia, se suprimen o reducen en cuanto al exceso las de fecha más reciente, o a prorrata, si fueran de la misma fecha.

Artículo 1646.- Donación por matrimonio

La donación hecha por razón de matrimonio está sujeta a la condición de que se celebre el acto.

Artículo 1647.- Irrevocabilidad de donación por matrimonio

La donación a que se refiere el artículo 1646 no es revocable por causa de ingratitud.

TITULO V


Mutuo
Artículo 1648.- Definición

Por el mutuo, el mutuante se obliga a entregar al mutuatario una determinada cantidad de dinero o de bienes consumibles, a cambio de que se le devuelvan otros de la misma especie, calidad o cantidad.

Artículo 1649.- Prueba y formalidad del mutuo

La existencia y contenido del mutuo se rigen por lo dispuesto en la primera parte del artículo 1605.

Artículo 1650.- Mutuo entre cónyuges

El mutuo entre cónyuges constará por escritura pública, bajo sanción de nulidad, cuando su valor exceda el límite previsto por el artículo 1625.

Artículo 1651.- Mutuo de representantes de incapaces o ausentes

Los representantes de incapaces o ausentes, para celebrar mutuo en representación de las personas cuyos bienes administran, deben observar lo dispuesto en el artículo 1307.(*)


(*) Rectificado por Fe de Erratas publicado el 24-07-84.

Artículo 1652.- Mutuo de incapaces o ausentes

En el caso del artículo 1651, no será necesaria la intervención de los representantes o el cumplimiento de las formalidades de la transacción, según el caso, cuando el valor del bien mutuado no exceda diez veces el sueldo mínimo vital mensual.(*)
(*) Rectificado por Fe de Erratas publicado el 24-07-84.

Artículo 1653.- Entrega de bien mutado

El mutuante está obligado a efectuar la entrega en la oportunidad convenida y, en su defecto, al momento de celebrarse el contrato.

Artículo 1654.- Efecto de la entrega

Con la entrega del bien mutuado se desplaza la propiedad al mutuatario y desde este instante le corresponde la mejora, el deterioro o destrucción que sobrevengan.

Artículo 1655.- Presunción del buen estado del bien

Recibido el bien por el mutuatario, se presume que se halla en estado de servir para el uso a que se destinó.

Artículo 1656.- Plazo legal de devolución

Cuando no se ha fijado plazo para la devolución ni éste resulta de las circunstancias, se entiende que es de treinta días contados desde la entrega.

Artículo 1657.- Plazo judicial de devolución

Si se ha convenido que el mutuatario pague sólo cuando pueda hacerlo o tenga los medios, el plazo será fijado por el juez atendiendo las circunstancias y siguiendo el procedimiento establecido para el juicio de menor cuantía.

Artículo 1658.- Pago anticipado

Si se conviene que el mutuatario no abone intereses u otra contraprestación al mutuante, aquél puede efectuar el pago antes del plazo estipulado.

Artículo 1659.- Lugar de cumplimiento

La entrega de lo que se presta y su devolución se harán en el lugar convenido o, en su defecto, en el que se acostumbre hacerlo.

Artículo 1660.- Lugar de cumplimiento a falta de convenio

Cuando no se ha convenido lugar ni exista costumbre, la entrega se hará en el sitio en que se encuentre el bien y la devolución en el domicilio del mutuatario.

Artículo 1661.- Pago por imposibilidad de devolver el bien

Si el mutuatario no pudiese devolver bien similar en especie, cantidad y calidad al que recibió, satisfará su prestación pagando el valor que tenía al momento y lugar en que debió hacerse el pago.

Artículo 1662.- Pago previa evaluación del bien

Si en el caso del artículo 1661, fueran evaluados los bienes al momento de celebración del contrato, el mutuatario está obligado a satisfacer el valor que se les dio, aunque valgan más o menos al momento del pago.

Artículo 1663.- Pago de intereses

El mutuatario debe abonar intereses al mutuante, salvo pacto distinto.

Artículo 1664.- Usura encubierta

Si en el mutuo se declara recibida mayor cantidad que la verdaderamente entregada, el contrato se entiende celebrado por esta última, quedando sin efecto en cuanto al exceso.

Artículo 1665.- Falso mutuo

Cuando se presta una cantidad de dinero que debe devolverse en mercaderías o viceversa, el contrato es de compraventa.

TITULO VI

Arrendamiento

CAPITULO PRIMERO

Disposiciones generales
Artículo 1666.- Definición

Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida.

Artículo 1667.- Facultad de arrendar bienes

Puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los bienes que administra.

Artículo 1668.- Personas impedidas de arrendar

No puede tomar en arrendamiento:

1.- El administrador, los bienes que administra.

2.- Aquel que por ley está impedido.

Artículo 1669.- Arrendamiento de bien indiviso

El copropietario de un bien indiviso no puede arrendarlo sin consentimiento de los demás partícipes. Sin embargo, si lo hace, el arrendamiento es válido si los demás copropietarios lo ratifican expresa o tácitamente.

Artículo 1670.- Prelación entre arrendatarios

Cuando se arrienda un mismo bien a dos o más personas, se prefiere al arrendatario de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al que ha empezado a poseerlo. Si ninguno ha empezado a poseerlo, será preferido el arrendatario cuyo título sea de fecha anterior, salvo que el de alguno conste de documento de fecha cierta.

Artículo 1671.- Arrendamiento de bien ajeno

Si el arrendatario sabía que el bien era ajeno, el contrato se rige por lo dispuesto en los artículos 1470, 1471 y 1472.

Artículo 1672.- Prohibición de arrendatarios

El arrendador no puede realizar en el bien innovaciones que disminuyan el uso por parte del arrendatario.

Artículo 1673.- Reparaciones de bien arrendado

Si en el curso del arrendamiento el bien requiere reparaciones que no pueden diferirse hasta el fin del contrato, el arrendatario debe tolerarlas aun cuando importen privación del uso de una parte de él.

Artículo 1674.- Resolución o rebaja de renta

Cuando para reparar el bien se impide al arrendatario que use una parte de él, éste tiene derecho a dar por resuelto el contrato o a la rebaja en la renta proporcional al tiempo y a la parte que no utiliza.

Artículo 1675.- Restitución de bien mueble arrendado

El bien mueble arrendado se debe restituir en el lugar en que fue entregado, salvo pacto distinto.

Artículo 1676.- Paga de renta

El pago de la renta puede pactarse por períodos vencidos o adelantados. A falta de estipulación, se entiende que se ha convenido por períodos vencidos.

Artículo 1677.- Arrendamiento financiero

El contrato de arrendamiento financiero se rige por su legislación especial y, supletoriamente, por el presente título y los artículos 1419 a 1425, en cuanto sean aplicables.

CAPITULO SEGUNDO

Obligaciones del arrendador


Artículo 1678.- Obligación de entregar el bien

El arrendador está obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos.

Si no se indica en el contrato el tiempo ni el lugar de la entrega, debe realizarse inmediataamente donde se celebró, salvo que por costumbre deba efectuarse en otro lugar o época.

Artículo 1679.- Presunción de buen estado

Entregado el bien al arrendatario, se presume que se halla en estado de servir y con todo lo necesario para su uso.

Artículo 1680.- Obligaciones adicionales al arrendador

También está obligado el arrendador:

1.- A mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento.

2.- A realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto.

CAPITULO TERCERO

Obligaciones del arrendatario
Artículo 1681.- Obligaciones del arrendatario

El arrendatario está obligado:

1.- A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se le concedió en el contrato o al que pueda presumirse de las circunstancias.

2.- A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a falta de convenio, cada mes, en su domicilio.

3.- A pagar puntualmente los servicios públicos suministrados en beneficio del bien, con sujeción a las normas que los regulan.

4.- A dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpación, perturbación o imposición de servidumbre que se intente contra el bien.

5.- A permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de siete días.

6.- A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la ley o al contrato.

7.- A no hacer uso impudrente del bien o contrario al orden público o a las buenas costumbres.

8.- A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del arrendador.

9.- A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin asentimiento escrito del arrendador.-

10.- A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario.

11.- A cumplir las demás obligaciones que establezca la ley o el contrato.

Artículo 1682.- Reparacion por arrendatario

El arrendatario está obligado a dar aviso inmediato al arrendador de las reparaciones que haya que efectuar, bajo responsabilidad por los daños y perjuicios resultantes.

Si se trata de reparaciones urgentes, el arrendatario debe realizarlas directamente con derecho a reesembolso, siempre que avise al mismo tiempo al arrendador.

En los demás casos, los gastos de conservación y mentenimiento ordinario son de cargo del arrendatario, salvo pacto distinto.

Artículo 1683.- Pérdida y deterioro del bien

El arrendatario es responsable por la pérdida y el deterioro del bien que ocurran en el curso del arrendamiento, aun cuando deriven de incendio, si no prueba que han ocurrido por causa no imputable a él.

Es también responsable por la pérdida y el deterioro ocasionados por causas imputables a las personas que ha admitido, aunque sea temporalmente, al uso del bien.

Artículo 1684.- Pérdida y deterioro de bienes asegurados

Si el bien destruido o deteriorado por incendio había sido asegurado por el arrendador o por cuenta de éste, la responsabilidad del arrendatario frente al arrendador se limita a la diferencia entre la indemnización abonada o por abonar por el asegurador y el daño efectivo.

Si se trata del bien valorizado y el seguro se ha fijado en una cantidad igual a la tasación, no hay responsabilidad del arrendatario frente al arrendador, si éste es indemnizado por el asegurador.

Quedan a salvo, en todo caso, las normas concernientes al derecho de subrogación del asegurador.

Artículo 1685.- Pérdida y deterioro en pluralidad de arrendatarios

Si son varios los arrendatarios, todos son responsables por la pérdida o deterioro del bien en proporción al valor de la parte que ocupan, salvo que se pruebe que el siniestro comenzó en la habitación o parte del inmueble arrendado a uno de ellos, quien, en tal caso, será el único responsable.

Artículo 1686.- Responsabilidad de arrendador ocupante

Si el arrendador ocupa alguna parte del predio, será considerado como arrendatario, respecto a la responsabilidad a que se refiere el artículo 1685.

CAPITULO CUARTO

Duración del arrendamiento


Artículo 1687.- Duración del arrendamiento

El arrendamiento puede ser de duración determinada o indeterminada.

Artículo 1688.- Plazo máximo de arrendamiento de duración determinada

El plazo del arrendamiento de duración determinada no puede exceder de diez años.

Cuando el bien arrendado pertenece a entidades públicas o a incapaces el plazo no puede ser mayor de seis años.

Todo plazo o prórroga que exceda de los términos señalados se entiende reducido a dichos plazos.

Artículo 1689.- Presunciones de arrendamiento de duración determinada

A falta de acuerdo expreso, se presume que el arrendamiento es de duración determinada en los siguientes casos y por los períodos que se indican:

1. Cuando el arrendamiento tenga una finalidad específica, se entiende pactado por el tiempo necesario para llevarla a cabo.

2. Si se trata de predios ubicados en lugares de temporada, el plazo de arrendamiento será el de una temporada.

Artículo 1690.- Arrendamiento de duración indeterminada

El arrendamiento de duración indeterminada se reputa por meses u otro período, según se pague la renta.

Artículo 1691.- Períodos forzosos y voluntarios

El arrendamiento puede ser celebrado por períodos forzosos y períodos voluntarios, pudiendo ser éstos en favor de una o ambas partes.

CAPITULO QUINTO

Subarrendamiento y cesión del arrendamiento


Artículo 1692.- Definición

El subarrendamiento es el arrendamiento total o parcial del bien arrendado que celebra el arrendatario en favor de un tercero, a cambio de una renta, con asentimiento escrito del arrendador.

Artículo 1693.- Obligación solidaria de las partes

Tanto el subarrendatario como el arrendatario están obligados solidariamente ante el arrendador por las obligaciones asumidas por el arrendatario.

Artículo 1694.- Accesoriedad del subarrendamiento

A la conclusión del arrendamiento se extinguen los suarrendamientos cuyos plazos no han vencido, dejándose a salvo el derecho del subarrendatario para exigir del arrendatario la indemnización correspondiente.

Artículo 1695.- Subsistencia del arrendamiento

El subarrendamiento no termina si el arrendamiento cesa por consolidación en la persona del arrendatario y del arrendador.

Artículo 1696.- Cesión del arrendamiento

La cesión del arrendamiento constituye la trasmisión de los derechos y obligaciones del arrendatario en favor de un tercero que lo sustituye y se rige por las reglas de la cesión de posición contractual.

CAPITULO SEXTO

Resolución del arrendamiento


Artículo 1697.- Causales de resolución

El contrato de arrendamiento puede resolverse:

1.- Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días. Si la renta se pacta por períodos mayores, basta el vencimiento de un solo período y además quince días. Si el alquiler se conviene por períodos menores a un mes, basta que venzan tres períodos.

2.- En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesitó que hubiese contra él sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso de quince días el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.

3.- Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquél para el que se le concedió expresa o tácitamente, o permite algún acto contrario al orden público o a las buenas costumbres.

4.- Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito del arrendador.

5.- Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualesquiera de sus obligaciones.

Artículo 1698.- Resolución por falta de pago de la renta

La resolución por falta de pago de la renta se sujeta a lo pactado, pero en ningún caso procede, tratándose de casas-habitación comprendidas en leyes especiales, si no se han cumplido por lo menos dos mensualidades y quince días.

CAPITULO SEPTIMO

Conclusión del arrendamiento
Artículo 1699.- Fin de arrendamiento de duración indeterminada

El arrendamiento de duración determinada concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas.

Artículo 1700.- Continuación de arrendamiento de duración determinada

Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en culaquier momento.

Artículo 1701.- Conversión de los períodos

En el arrendamiento cuya duración se pacta por períodos forzosos para ambas partes y voluntarios a opción de una de ellas, los períodos voluntarios se irán convirtiendo uno a uno en forzosos si la parte a la que se concedió la opción no avisa a la otra que el arrendamiento concluirá al finalizar los períodos forzosos o cada uno de los voluntarios.

El aviso a que se refiere el párrafo anterior debe cursarse con no menos de dos meses de anticipación al día del vencimiento del respectivo período, si se trata de inmuebles, y de no menos de un mes, en el caso de los demás bienes.

Artículo 1702.- Períodos voluntarios para ambas partes

Si en el contrato se establece que los períodos sean voluntarios para ambas partes, basta que cualquiera de ellas dé a la otra el aviso prescrito en el artículo 1701 para que el arrendamiento concluya al finalizar los períodos forzosos.

Artículo 1703.- Fin del arrendamiento de duración indeterminada

Se pone fin a un arrendamiento de duración indeterminada dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante.

Artículo 1704.- Exigibilidad de devolución del bien y cobro de penalidad

Vencido el plazo del contrato o cursado el aviso de conclusión del arrendamiento, si el arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolución y a cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del período precedente, hasta su devolución efectiva. El cobro de cualquiera de ellas no importará la continuación del arrendamiento.

Artículo 1705.- Causales de conclusión extrajudicial

Además concluye el arrendamiento, sin necesidad de declaración judicial, en los siguientes casos:

1.- Cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el derecho que tenía.

2.- Si es preciso para la conservación del bien que el arrendatario lo devuelva con el fin de repararlo.

3.- Por la destrucción total o pérdida del bien arrendado.

4.- En caso de expropiación.

5.- Si dentro de los noventa días de la muerte del arrendatario, sus herederos que usan el bien, comunican al arrendador que no continuarán el contrato.

Artículo 1706.- Consignación del bien arrendado

En todo caso de conclusión del arrendamiento o teniendo el arrendatario derecho para resolverlo, si pone el bien a disposición del arrendador y éste no puede o no quiere recibirlo, aquél podrá consignarlo.

Artículo 1707.- Extinción de responsabilidad por consignación

Desde el día en que el arrendatario efectúe la consignación se extingue su responsabilidad por la renta, salvo que la impugnación a la consignación fuese declarada fundada.

Artículo 1708.- Enajenación del bien arrendado

En caso de enajenación del bien arrendado se procederá del siguiente modo:

1.- Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deberá respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos los derechos y obligaciones del arrendador.

2.- Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido.

Excepcionalmente, el adquirente está obligado a respetar el arrendamiento, si asumió dicha obligación.

3.- Tratándose de bienes muebles, el adquirente no está obligado a respetar el contrato si recibió su posesión de buena fe.

Artículo 1709.- Responsabilidad por bien enajenado

Cuando concluya el arrendamiento por enajenación del bien arrendado, el arrendador queda obligado al pago de los daños y perjuicios irrogados al arrendatario.

Artículo 1710.- Continuación del arrendamiento con herederos del arrendatario

Si dos o más herederos del arrendatario usan el bien, y la mitad o el mayor número de ellos no manifiesta su voluntad de extinguirlo, continúa el contrato para éstos, sin ninguna responsabilidad de los otros.

En tal caso, no subsisten las garantías que estaban constituidas en favor del arrendador. Este tiene, sin embargo, el derecho de exigir nuevas garantías; si no se le otorgan dentro de quince días, concluye el contrato.

Artículo 1711.- Autorización para desocupar bien arrendado

Para desocupar el bien el arrendatario debe previamente recabar autorización escrita del arrendador o, en su defecto, de la autoridad respectiva.

Si el arrendatario desocupa el bien sin alguna de esas autorizaciones, será responsable:

1.- De la renta y de los pagos por los servicios a su cargo que se devenguen después de la desocupación hasta que el arrendador tome posesión del bien.

2.- De los daños y perjuicios correspondientes.

3.- De que un tercero se introduzca en él.

Artículo 1712.- Arrendamiento especial

Los contratos de arrendamiento regulados por leyes especiales se rigen supletoriamente por las normas de éste título.

TITULO VII

Hospedaje
Artículo 1713.- Definición

Por el hospedaje, el hospedante se obliga a prestar al huésped albergue y, adicionalmente, alimentación y otros servicios que contemplan la ley y los usos, a cambio de una retribución. Esta podrá ser fijada en forma de tarifa por la autoridad competente si se trata de hoteles, posadas u otros establecimientos similares.

Artículo 1714.- Sujeción a normas reglamentarias y cláusulas generales

El hospedaje se sujeta además a las normas reglamentarias y a las cláusulas generales de contratación aprobadas por la autoridad competente.

Artículo 1715.- Derechos del huésped

El huésped tiene derecho a exigir del hospedante que la habitación presente las condiciones de aseo y funcionamiento de servicios normales y que los alimentos, en su caso, respondan a los requisitos de calidad e higiene adecuados.

Artículo 1716.- Exhibicón de tarifas

Los establecimientos destinados a hospedaje exhibirán en lugar visible las tarifas y cláusulas generales de contratación que rigen este contrato.

Artículo 1717.- Derecho de retención

Los equipajes y demás bienes entregados o introducidos por el huésped responden preferencialmente por el pago de la retribución del hospedaje y por los daños y perjuicios que aquél hubiese causado al establecimiento, pudiendo el hospedante retenerlos hasta su cancelación.

Artículo 1718.- Responsabilidad del hospedante como depositario

El hospedante responde como depositario por el dinero, joyas, documentos y otros bienes recibidos en custodia del huésped y debe poner en su cuidado la diligencia ordinaria exigida por la naturaleza de la obligación y que corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar.

Artículo 1719.- Responsabilidad del hospedante sobre objetos de uso corriente

El hospedante responde igualmente de los objetos de uso corriente introducidos por el huésped, siempre que éste cumpla las prescripciones del aviso que estará fijado en lugar visible de las habitaciones.

La autoridad competente fijará el límite de la responsabilidad.

Artículo 1720.- Declaración de objetos de uso común

El hospedante tiene derecho a solicitar del huésped, dentro de las veinticuatro horas de su ingreso, una declaración escrita de los objetos de uso común introducidos, así como a comprobar su exactitud.

Artículo 1721.- Negativa a la custodia de bienes

El hospedante no puede negarse a recibir en custodia o a que se introduzcan los bienes a que se refiere el artículo 1718, sin justos motivos. Se consideran tales, el excesivo valor de los bienes en relación con la importancia del establecimiento, así como su naturaleza en cuanto constituya obstáculo respecto a la capacidad del local.

Artículo 1722.- Extensión de responsabilidad del hospedante

La responsabilidad del hospedante por la custodia de los bienes depositados o introducidos se extiende a los actos u omisiones de los familiares que trabajan con él y a sus dependientes.

Artículo 1723.- Comunicación sustracción, pérdida o deterioro de bienes

El huésped está obligado a comunicar al hospedante la sustracción, pérdida o deterioro de los bienes introducidos en el establecimiento tan pronto tenga conocimiento de ello. De no hacerlo, quedará excluida la responsabilidad del hospedante, salvo cuando tales hechos se produzcan por dolo o culpa inexcusable de éste último.

Artículo 1724.- Liberación de responsabilidad del hospedante

El hospedante no tiene responsabilidad si prueba que la sustracción , pérdida o deterioro de los bienes introducidos por el huésped se debe a su culpa exclusiva o de quienes le visiten, acompañen o sean dependientes suyos o si tiene como causa la naturaleza o vicio de ellos.

Artículo 1725.- Caducidad del crédito del hospedante

El crédito del hospedante caduca a los seis meses contados a partir del momento de la terminación del contrato.

Artículo 1726.- Servicio de estacionamiento y similares

El servicio adicional de estacionamiento de vehículos o similares, se rige por los artículos 1713 a 1725, en cuanto sean aplicables.

Artículo 1727.- Extensión normativa de normas de hospedaje

Las disposiciones de los artículos 1713 a 1725 comprenden a los hospitales, clínicas y casas de salud o de reposo, establecimientos comerciales o de espectáculos públicos, balnearios, restaurantes, clubes, naves, aeronaves, coches-cama y similares, en lo que les sean aplicalbes.

TITULO VIII

Comodato
Artículo 1728.- Definición

Por el comodato, el comodante se obliga a entregar gratuitamente al comodatario un bien no consumible, para que lo use por cierto tiempo o para cierto fin y luego lo devuelva.

Artículo 1729.- Comodato de bien consumible

Hay comodato de un bien consumible sólo si es prestado a condición de no ser consumido.

Artículo 1730.- Prueba del comodato

La existencia y contenido del comodato se rigen por lo dispuesto en la primera parte del artículo 1605.

Artículo 1731.- Presunción del buen estado del bien recibido

Se presume que el comodatario recibe el bien en buen estado de uso y conservación, salvo prueba en contrario.

Artículo 1732.- Aumento, menoscabo y pérdida del bien

Corresponde al comodante el aumento y el menoscabo o pérdida del bien, salvo culpa del comodatario o pacto de satisfacer todo perjuicio.

Artículo 1733.- Intrasmisibilidad del comodato

Las obligaciones y derechos que resulten del comodato no se trasmiten a los herederos del comodatario, salvo que el bien haya sido dado en comodato para una finalidad que no pueda suspenderse.

Artículo 1734.- Prohibición de ceder uso del bien

El comodatario no puede ceder el uso del bien a un tercero sin autorización escrita del comodante, bajo sanción de nulidad.

Artículo 1735.- Obligaciones del comodante

Son obligaciones del comodante:

1.- Entregar el bien en el plazo convenido

2.- Comunicar oportunamente al comodatario si el bien adolece de algún vicio que conoce.

3.- No solicitar la devolución del bien antes del plazo estipulado y, en defecto de pacto, antes de haber servido el uso para el que fue dado en comodato, salvo el caso previsto en el artículo 1736.

4.- Pagar los gastos extraordinarios que hubiese hecho el comodatario para la conservación del bien.

Artículo 1736.- Devolución del bien

Si el comodante necesita con urgencia imprevista el bien o acredita que existe peligro de deterioro o pérdida si continúa en poder del comodatario, puede solicitarle su devolución antes de cumplido el plazo o de haber servido para el uso.

Artículo 1737.- Comodato indeterminado

Cuando no se ha determinado la duración del contrato, el comodatario está obligado a restituir el bien cuando el comodante lo solicite.

Artículo 1738.- Obligaciones del comodatario

Son obligaciones del comodatario:

1.- Custodiar y conservar el bien con la mayor diligencia y cuidado, siendo responsable de la pérdida o deterioro que no provenga de su naturaleza o del uso ordinario.

2.- Emplear el bien para el uso determinado en el contrato o, en su defecto, según la naturaleza del mismo y la costumbre, siendo responsable del deterioro o pérdida provenientes del abuso.

3.- Permitir que el comodante inspeccione el bien para establecer su estado de uso y conservación.

4.- Pagar los gastos ordinarios indispensables que exija la conservación y uso del bien.

5.- Devolver el bien en el plazo estipulado o, en su defecto, después del uso para el que fue dado en comodato.

Artículo 1739.- Eximencia de responsabilidad por uso ordinario

El comodatario no responde si el bien se deteriora o modifica por efecto del uso para el que ha sido entregado.

Artículo 1740.- Gastos de recepción y restitución del bien

Los gastos de recepción y restitución del bien corren por cuenta del comodatario.

Artículo 1741.- Responsabilidad por uso distinto del bien

El comodatario que emplea el bien para un uso distinto o por un plazo mayor del convenido es responsable de la pérdida o deterioro ocurridos por causa que no le sea imputable, salvo que pruebe que estos hechos se habrían producido aún cuando no lo hubiese restituido en su oportunidad.

Artículo 1742.- Responsabilidad por perecimiento del bien

El comodatario debe pagar el valor del bien dado en comodato si perece por causa que no le es imputable, cuando hubiese podido evitarla sustituyéndolo con uno de su propiedad.

Artículo 1743.- Responsabilidad por el deterioro y pérdida de bien tasado

Si el bien fue tasado al tiempo de celebrarse el contrato, su pérdida o deterioro es de cuenta del comodatario, aun cuando hubiera ocurrido por causa que no le sea imputable.

Artículo 1744.- Lugar de devolución del bien

El comodatario debe devolver el bien dado en comodato al comodante o a quien tenga derecho a recibirlo, en el lugar en que lo recibió.

Artículo 1745.- Suspensión de la devolución del bien

El comodatario no puede suspender la restitución alegando que el comodante no tiene derecho sobre el bien, salvo que haya sido perdido, hurtado o robado o que el comodatario sea designado depositario por mandato judicial.

Artículo 1746.- Consignación del bien

Si el comodatario supone que se le ha dado en comodato un bien extraviado, hurtado o robado, debe consignarlo de inmediato y bajo responsabilidad, con citación del comodante y del presunto propietario, si lo conoce.

Artículo 1747.- Suspensión de devolución

El comodatario está obligado a suspender la restitución del bien si se pretende utilizarlo para la comisión de una infracción penal.

En este caso, debe consignarlo de inmediato y bajo responsabilidad, con citación del comodante.

Artículo 1748.- Derecho de retención

El comodatario tiene derecho a retener el bien, sólo cuando no le hayan sido pagados los gastos extraordinarios a que se refiere el artículo 1735, inciso 4.

Artículo 1749.- Enajenación del bien por herederos del comodatario

Si los herederos del comodatario hubiesen enajenado el bien sin tener conocimiento del comodato, el comodante puede exigir que le paguen su valor o le cedan los derechos que en virtud de la enajenación le corresponden, salvo que haya hecho uso de la acción reinvindicatoria.

Si los herederos hubiesen conocido del comodato, indemnizarán además los daños y perjuicios.

Artículo 1750.- Pago por imposibilidad de restituir el bien

Cuando sea imposible devolver el bien, el comodatario pagará, a elección del comodante, otro de la misma especie y calidad, o su valor, de acuerdo con las circunstancias y lugar en que debía haberse restituido.

Artículo 1751.- Hallazgo del bien dado en comodato

Pagado el bien dado en comodato por haberse perdido, si posteriormente lo halla el comodatario, no podrá obligar al comodante a recibirlo pero éste tendrá la facultad de recuperarlo, devolviendo al comodatario lo que recibió.

Si el hallazgo lo realiza el comodante, puede retenerlo devolviendo el bien o valor que recibió o, en su defecto, entregando el bien hallado al comodatario.

Si el bien fue hallado por un tercero, el comodante está facultado para reclamarlo y, una vez recuperado, devolverá al comodatario lo que éste le hubiese pagado.

Artículo 1752.- Responsabilidad solidaria en pluralidad de comodatarios

Si el bien se ha dado en comodato a dos o más personas para que lo usen al mismo tiempo, todas son responsables solidariamente.

Artículo 1753.- Caducidad de la acción por deterioro o modificación del bien

La acción del comodante para reclamar por el deterioro o modificación del bien, cuando la causa sea imputable al comodatario, caduca a los seis meses de haberlo recuperado.

Artículo 1754.- Caducidad de la acción de reintegro de gastos extraordinarios



La acción del comodatario para que se le reintegren los gastos extraordinarios a que se refiere el artículo 1735, inciso 4, caduca a los seis meses contados desde que devolvió el bien.

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