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Título VII

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    TÍTULO VII

    EXTINCIÓN DE INSCRIPCIONES


    Y ANOTACIONES PREVENTIVAS

    Artículo 91º.- Extinción de inscripciones

    Las inscripciones se extinguen respecto de terceros desde que se cancela el asiento respectivo, salvo disposición expresa en contrario. Ello, sin perjuicio que la inscripción de actos o derechos posteriores pueda modificar o sustituir los efectos de los asientos precedentes.

    ANTECEDENTES

    Artículo 90º del R. de las I.

    Artículo 91º del Anteproyecto

    Artículo 91º del Proyecto

    Artículo 76º de la LH

    Artículos 206º y 211º del RH

    CONCORDANCIAS

    Artículo 82º del RIRPU

    Artículos 94º, 95º, 96º, 98º, 99º y 103º NRGRP

    Comentario

    1.- En el presente Capítulo se han regulado los diferentes supuestos de extinción de las inscripciones y anotaciones preventivas. Nuestro ARGRP no contenía una regulación específica sobre la extinción de los asientos de inscripción, limitándose en el inciso d) de su artículo 169º, a indicar que los reglamentos de cada Registro determinarían los motivos de extinción de las inscripciones. Por ello, las normas que con mayor detalle y precisión regulaban la extinción de los asientos registrales se encontraban constituidas por el Título VIII de la Sección Primera del Reglamento de las Inscripciones, que, sin embargo, estaban destinadas exclusivamente al Registro de la Propiedad Inmueble.

    2.- El primer artículo de este Capítulo se refiere al asiento de cancelación como único modo de extinción de las inscripciones, respecto de terceros. Nótese que en este caso nos estamos refiriendo a asientos de inscripción en sentido estricto (asientos definitivos de eficacia temporal no limitada) no comprendiendo en dicha expresión a las anotaciones preventivas, que se encuentran sujetas a supuestos de extinción más amplios (caducidad o conversión en inscripción) previstos específicamente en el artículo 92º del NRGRP. Sobre el concepto de cancelación expresa Lacruz Berdejo: “En principio, tiene la misma eficacia declarativa frente a tercero que la inscripción: también la extinción de los derechos, como su nacimiento, se verifica fuera del Registro y la cancelación viene luego a hacer constar algo sucedido antes; y también, mientras lo extinguido pero no cancelado vale para el adquirente de buena fe como existente, y en tal sentido el artículo 76 LH explica que las inscripciones no se extinguen en cuanto a tercero sino por su cancelación, lo cancelado, aun extinguido, vale como si no existiera: cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiere (artículo 97)”(199) Para Díez-Picazo, la cancelación puede definirse como “aquel asiento u operación registral que tiene por único y exclusivo objeto dejar sin efecto y publicitar la pérdida de vigencia de un asiento anterior”(200).

    Entre las notas típicas del asiento de cancelación se encuentra la de no ser causa sino consecuencia de la extinción del derecho o acto inscrito. Vale decir, que no es que el acto o derecho inscrito se extinga por haberse extendido el asiento cancelatorio, sino que la extinción se produce extrarregistralmente, de modo tal que la cancelación sólo torna oponible a terceros (con todas los efectos sustantivos propios de la publicidad registral) lo que, previamente, ha extinguido. En este sentido expresa Manzano Solano que “La cancelación no es, por tanto causa de la extinción de un asiento registral, sino todo lo contrario, consecuencia de esa extinción. Extinguido un asiento, cesados sus efectos inoperantes registralmente, lo que procede es barrerlo, expulsarlo de los libros. El medio adecuado a esa finalidad es un nuevo asiento llamado cancelación. La cancelación no provoca, pues, la muerte de un asiento; la cancelación es la ceremonia que se organiza registralmente para darle sepultura”(201).

    3.- Respecto a los efectos de la cancelación, Pau Pedrón expresa que produce un doble efecto: material y formal;

    “a) El efecto formal consiste en la extinción del asiento correspondiente. La cancelación puede estar destinada a extinguir una inscripción (ex artículo 76º), una anotación preventiva (artículo 77º) u otra cancelación (por ejemplo, en caso de haberse extendido erróneamente (…).

    b) El efecto material consiste en que se presume extinguido el derecho a que se refería el asiento cancelado (artículo 97 LH). Esta presunción es simplemente juris tantum –cabe probar por tanto la subsistencia del derecho– pero frente al tercero hipotecario es iuris et de iure (ex artículo 76 LH)”(202).

    4.- El artículo bajo comentario tiene su antecedente inmediato en el artículo 90º del Reglamento de las Inscripciones(203), que a su vez se inspira en el artículo 76º de la Ley Hipotecaria(204). Sin embargo, manteniendo el sentido general de su antecedente, se ha efectuado una sustancial modificación, toda vez que ya no se considera como supuesto de extinción de las inscripciones, la transferencia de la propiedad o del derecho real a favor de tercero, como consideraban (erróneamente en nuestro criterio) tanto el Reglamento de las Inscripciones como la Ley Hipotecaria española.

    Ello obedece a la consideración que la transferencia de propiedad o de otro derecho real (en el caso de inscripciones prediales) no extingue el derecho del transferente ni el asiento registral respectivo, sino que simplemente lo priva de los efectos de presunción de exactitud actual al ser sustituido por el asiento que publicita la nueva titularidad del adquirente del derecho. Dicho de otra manera, el asiento que contiene el derecho de propiedad de, p. ej., el anterior titular registral, no se extingue sino que constituye un presupuesto de la extensión del asiento de inscripción del adquirente de su derecho. Por ello, la Comisión Revisora, desechó la formulación prevista en el artículo 91º del Anteproyecto (que mantenía la redacción del Reglamento de las Inscripciones pero ampliada a otros Registros distintos al de Propiedad Inmueble), al precisar que además de la cancelación también daba lugar la extinción de las inscripciones: “la inscripción de la transferencia del derecho inscrito a favor de otra persona, tratándose de registros de bienes” y “en los registros de personas (…) la inscripción de hechos o actos modificativos posteriores”.

    5.- El texto propuesto por la Comisión Revisora en el artículo 91º del Anteproyecto, que finalmente fue aprobado sin modificación alguna por el Directorio de la SUNARP considera, salvo la existencia de una disposición expresa en contrario, que la cancelación es el único modo de extinción de las inscripciones. Y a los efectos de superar la antigua redacción del Reglamento de las Inscripciones, precisa que (sin que ello constituya una extinción de las inscripciones) la inscripción de actos o derechos posteriores puede “modificar o sustituir los efectos de los asientos precedentes”, formulación reglamentaria que, además de ser aplicable a todos los Registros conformantes del Sistema Nacional, expresa mayores supuestos que la sola transmisión del derecho (sustitución del mismo) al comprender, también, las modificaciones que un acto o derecho publicitado puede experimentar por la inscripciones de otros posteriores.

    Así, por ejemplo resultaba incoherente sostener (como parecía desprenderse de la formulación contenida en el Anteproyecto) que, p. ej., la inscripción de la modificación parcial de los estatutos de una asociación era una “extinción” parcial de la inscripción que contenía los estatutos primigenios de dicha persona jurídica. Lo que ocurría en verdad, como precisa el NRGRP, que el asiento de inscripción anterior resultaba “modificado” por la inscripción de un acto posterior. Coincide con el criterio adoptado por el NRGRP, Lacruz Berdejo, cuando al criticar la redacción del artículo 76º de la Ley Hipotecaria indica que “Con cierta imprecisión terminológica añade el precepto; o por la inscripción de transferencia del dominio o derecho real a favor de otra persona. Pues si bien la inscripción precedente es presupuesto básico de la siguiente, no es propiamente extinguida por ésta, sino que tan sólo es sustituida: la titularidad del primitivo dueño deja de ser publicada por el Registro, que desde entonces manifiesta otra nueva”.(205)

    6.- Finalmente, debe precisarse que en este artículo se incluyó el término “salvo disposición expresa en contrario” debido a que la existencia del artículo 3º de la Ley Nº 26639(206), que con incorrecta técnica prevé la extinción de asientos de inscripción por el transcurso del tiempo, puede ser considerado como una excepción en la que, sin perjuicio que el asiento de cancelación no pueda practicarse de oficio, las inscripciones ya se encontrarían extinguidas por la aplicación del plazo previsto en el citado dispositivo legal, que más bien debió orientarse exclusivamente a regular la caducidad de las anotaciones preventivas derivadas de medidas cautelares.


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