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d) Cuando se haya producido la caducidad de la inscripción o anotación preventiva por mandato de la Ley o por el transcurso del tiempo previsto en ella

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    d) Cuando se haya producido la caducidad de la inscripción o anotación preventiva por mandato de la Ley o por el transcurso del tiempo previsto en ella;

    e) Cuando por disposición especial se establezcan otros supuestos de cancelación distintos a los previstos en los literales precedentes.

    ANTECEDENTES

    Artículo 94º del R. de las I.

    Artículo 94º del Anteproyecto

    Artículo 94º del Proyecto

    Artículo 79º de la LH

    Artículo 173º del RH

    CONCORDANCIAS

    Artículos 70º, 90º, 91º, 92º, 93º, 95º, 96º, 98º, 99º, 100º, 101º, 102º y 103º del NRGRP.

    Artículo 81º del RIRPU

    Artículos 121º y 161º del RRS

    Comentario

    1.- Este artículo regula (directa o remisivamente) los diferentes supuestos que pueden dar lugar a la cancelación total de los asientos de inscripción o de anotación preventiva. El texto aprobado es fundamentalmente similar al existente en el artículo 94º del Reglamento de las Inscripciones y al del artículo 79º de la Ley Hipotecaria española.

    2.- El primero de los supuestos de extinción total, se refiere a la “extinción total del bien, la persona jurídica o el derecho inscrito”, que recoge (ampliando sus alcances a otros Registros distintos al de Propiedad Inmueble) las causales de extinción previstas en los dos primeros incisos del artículo 79º de la Ley Hipotecaria española (“Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de las mismas” o “Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito o anotado”).

    En el caso del Registro de la Propiedad Inmueble, no existe mayor dificultad en su aplicación, puesto que resulta fácil entender que si se extingue por completo el predio, normalmente, por una catástrofe natural, resultará ineficaz e inexacta la publicidad registral de derechos o actos referidos a un inmueble que realmente no existe. Así, expresa Lacruz Berdejo que “Por ejemplo, de-saparece la finca por haber mudado el cauce del río quedando enteramente cubierta por el nuevo curso de las aguas; derriban el edificio del cual formaba parte el piso inmatriculado; se extingue la concesión administrativa a la que se abrió el folio”. También es caso de “extinción del inmueble” (en cuanto finca objeto de dominio inscribible) el quedar fuera del comercio, en calidad de bien de uso público, como si es expropiado para abrir una plaza(216). Obviamente, la extinción del bien debe acreditarse con instrumento suficiente, debiéndose aplicar, supletoriamente, lo establecido por el artículo 98º del NRGRP.

    3.- Respecto a la extinción del derecho inscrito (que incluye también al anotado) las causales de la extinción deberán ajustarse a las establecidas en las disposiciones sustantivas que regulen el acto o contrato inscrito. Algunas requerirán el consentimiento del titular del derecho expresado en título inscribible (por ejemplo, una escritura de cancelación de la hipoteca por extinción de la obligación que garantiza conforme al artículo 1122º del Código Civil), mientras que otras podrán inferirse de hechos debidamente probados con instrumentos fehacientes (p. ej., extinción del derecho de usufructo vitalicio acreditada con la partida de defunción del usufructuario conforme al artículo 1021º del Código Civil) o del contenido mismo del título constitutivo ( p.ej extinción de un derecho de superficie pactado por un plazo de cinco años conforme al artículo 1030º del Código Civil). En todos estos casos, bien por expresión de voluntad del titular del derecho (que pueden incluir la renuncia del derecho), por mandato judicial (si el titular del derecho no quisiera extender el instrumento declarativo de la extinción ya producida), por el contenido mismo de los asientos registrales o el título archivado o bien a través de instrumentos fehacientes, se deberá demostrar al Registrador la extinción del derecho inscrito o anotado. Concuerdan con ello, los artículos 98º y 101º del NRGRP.

    4.- En cuanto atañe a la extinción de la persona jurídica, resultan aplicables las normas que regulan a la persona jurídica en particular (Código Civil, Ley General de Sociedades, Ley General de Cooperativas, etc.) que establecen los supuestos y procedimientos para la declaración de su extinción. En el caso del Registro de Sociedades, el nuevo RRS, dispone la cancelación de las partidas de sociedades extinguidas por fusión (artículo 121º), escisión (artículo 127º) así como el cierre de las partidas registrales de las sociedades que se han extinguido por otras causas (artículo 161º). No se ha establecido una previsión similar en el Registro de Personas Naturales, puesto que, en los Registros de Sucesiones Intestadas y el de Testamentos, es precisamente la extinción física de la persona natural (muerte) la que dará lugar a la extensión de asientos o a la plena publicidad de las inscripciones que en ellos se practica. Lo contrario, ocurre en el Registro de Mandatos y Poderes, en el que el fallecimiento del representado o el representante, dará lugar, por regla general, a la extinción de mandato o poder inscrito, motivo por el cual, conforme al artículo 833º del C.P.C. (modificado por la Ley Nº 26716), se ha previsto la anotación de la solicitud de sucesión intestada en el Registro de Mandatos y Poderes, precisamente para que pueda inscribirse la extinción de los que hubiera otorgado el causante.

    5.- En el Registro de Bienes Muebles, para el caso del Registro de Propiedad Vehicular, como registro de bienes, serían aplicables reglas similares a las vertidas respecto al Registro de Propiedad Inmueble. En relación con los Registros de Prendas Especiales (Agrícola, Industrial, Global y Flotante, etc.) como lo que se registran son contratos y derechos que de ellos emergen, no será aplicable la causal de extinción del bien inscrito sino la de la extinción del derecho inscrito o anotado, de acuerdo, también, con la legislación que los regula, la que deberá acreditarse de las formas previstas en los citados artículos 98º ó 101º del NRGRP.

    6.- El segundo de los supuestos de cancelación total previstos en el artículo sub exámine, se refiere a la “nulidad del título en cuya virtud se hayan extendido” las correspondientes inscripciones o anotaciones preventivas. Al respecto, al comentar el segundo párrafo del artículo 46º del NRGRP hemos precisado que la inscripción no convalida los actos nulos o anulables, por lo que la validez presunta (principio de legitimación) de los asientos registrales puede ser enervada por declaración judicial en contrario (artículo 2013º del Código Civil y artículo VII del T.P. del NRGRP). En tal sentido, la declaración de nulidad del título causal que dio lugar al asiento de inscripción o de anotación, conllevará la nulidad del asiento respectivo, en la medida que no se podría continuar publicitando, con los efectos sustantivos provenientes de la inscripción registral, un derecho ya no vigente, debido a la declaración de su invalidez.

    Esta causal ya existía en el inciso 2) del artículo 94º del Reglamento de las Inscripciones, siendo también prevista en el artículo 79.3 de la Ley Hipotecaria, en términos fundamentalmente iguales al establecido por el NRGRP. Sin embargo, existía la mala práctica de algunos Registradores, en el sentido de considerar que no era suficiente la presentación de la sentencia firme que contenía la declaración de nulidad del acto o derecho inscrito para proceder a la cancelación del derecho inscrito o anotado, sino que la resolución judicial debería, necesariamente, contener el mandato de cancelación expreso, indicando el asiento registral objeto de extinción.

    Dicha interpretación, evidentemente incorrecta, ha sido rechazada uniformemente por la actual Jurisprudencia Registral, que aplicando correctamente el inciso 2) del artículo 94º del Reglamento de las Inscripciones, precisó que basta la sentencia consentida o ejecutoriada, remitida por el órgano jurisdiccional competente, en la que se declare la nulidad del acto o derecho inscrito o anotado, para que resulte procedente la extensión del asiento cancelatorio, obviamente, si el texto de la resolución o resoluciones permitía identificar plenamente el acto o derecho materia de declaración de invalidez.

    7.- Debe precisarse que, aunque la aplicación del Principio de Fe Pública Registral pudiera determinar que el derecho de un tercero se encuentre protegido por él mismo y sea por tanto inatacable, la evaluación de dicha circunstancia no corresponde ser determinada por el Registrador sino por la autoridad jurisdiccional competente, que es la única facultada para declarar la nulidad de los asientos de inscripción (artículos 90º y 107º del NRGRP). En tal sentido, aunque las instancias registrales puedan considerar que el acto o derecho contenido en un asiento registral se encuentra amparado por el referido principio registral, no podrán denegar la inscripción de una sentencia firme que declare su nulidad, siempre que se haya emplazado al titular o titulares del derecho materia de cancelación. Sin perjuicio de ello, la cancelación por nulidad del acto o derecho publicitado en un asiento registral no implicará la cancelación de los asientos posteriores, pues ello requiere un pronunciamiento jurisdiccional con las mismas características.

    Concurrentemente, aunque el texto del NRGRP no lo precise de esta manera, consideramos pertinente indicar el comentario de Díez-Picazo, cuando respecto a este supuesto cancelatorio indica que “A pesar de la expresión legal ‘nulidad’ parece que deben entrar aquí todas las causas de la ineficacia del acto o negocio jurídico causante de la inscripción (v. gr., del negocio de transmisión de la propiedad o de constitución del derecho real) y no solamente las de nulidad en sentido estricto y técnico”(217). Dentro de ello, como afirma Roca Sastre, pueden caber otros como la “rescisión” o la “resolución” que priven de sus efectos al acto o derecho inscrito o anotado.

    8.- El tercer supuesto de cancelación total es derivado de la denominada “nulidad formal” del asiento de inscripción o de anotación preventiva, “por falta de los requisitos esenciales establecidos en el Reglamento correspondiente”. Su antecedente se encuentra en el inciso 3) del artículo 94º del Reglamento de las Inscripciones y en el artículo 79.4º de la Ley Hipotecaria española. Sobre éste comenta Manzano Solano que: “A diferencia de la nulidad material, esta es una nulidad que se deriva directamente del asiento como unidad registral, siendo de naturaleza formal”(218) Esto quiere decir, que la declaración de nulidad (que siempre tendrá que efectuarse en sede jurisdiccional) no se refiere al acto o derecho inscrito o anotado, sino a defectos provenientes del mismo asiento, con independencia de la validez de su contenido sustantivo.

    Cabe señalar, sin embargo, que como puede verificarse de la simple revisión de nuestro NRGRP, que en el mismo no se ha establecido una distinción entre requisitos esenciales y no esenciales de los asientos de inscripción. Solamente se ha regulado los requisitos de los asientos de inscripción (comprendiendo tácitamente a los de anotaciones preventivas) en los artículos 50º al 53º del NRGRP. Bajo tal contexto, la carencia de cualquiera de sus requisitos (aun aquellos tan intrascendente como la indicación del monto pagado de los derechos registrales) podría haber dado lugar a la declaración de nulidad de un asiento de inscripción.

    Por ello, es que se ha establecido la indicación en el sentido que dicha nulidad es “sin perjuicio de los supuestos de rectificación de asientos previstos en este mismo Reglamento”. Esto obedece a que, conservándose el título archivado respectivo, normalmente será posible rectificar la omisión incurrida consignando, a través de otro asiento, los datos que aparezcan en el correspondiente título archivado. Inclusive, en aplicación del inciso b) del artículo 81º del NRGRP, la omisión de algún dato o circunstancia que debe constar en el asiento constituye un supuesto de “error material”, que es rectificable de oficio por el Registrador.

    Respecto a la falta de suscripción del asiento (autorización en el caso de asientos electrónicos), ya se han analizado los medios para su regularización en el Capítulo IV del Título V del NRGRP. De todo ello se desprende que, salvo supuestos muy extraños (por ejemplo, aquellos que no consignen el título que les dio mérito y no sea posible identificarlo a través del Diario) la falta de alguno de los requisitos del asiento no deberá dar lugar a su declaración de nulidad formal sino sólo a su rectificación, sin perjuicio que pueden presentarse supuestos en que su rectificación o regularización no sea posible (p. ej. los previstos en el tercer párrafo del artículo 73º y tercer párrafo del artículo 77º del NRGRP). En todo caso, es conveniente expresar que el criterio de la Comisión Revisora fue tratar de lograr, como regla general, la conservación de eficacia del asiento registral incompleto, entendiendo la “nulidad formal” como un supuesto que debía ser evitado, en la medida que su rectificación fuera posible.

    9.- El cuarto supuesto de cancelación es el “de caducidad de la inscripción o anotación preventiva por mandato de la Ley o por el transcurso del tiempo previsto en ella”. Esta previsión no tiene antecedente en el artículo 94º del Reglamento de las Inscripciones ni tampoco en el artículo 79º de la Ley Hipotecaria española. Más bien, exclusivamente respecto a las anotaciones preventivas, se prevé la procedencia de la cancelación de dichas anotaciones (conforme al artículo 206º apartado 7 del Reglamento Hipotecario español), “cuando caducase la anotación por declaración expresa de la Ley, en cuyo caso se hará constar de oficio o a instancia del dueño del inmueble o del derecho real afectado por nota marginal”.

    Sobre este supuesto, volveremos a reiterar que en las anotaciones preventivas, la “caducidad” implica la extinción del asiento por el solo transcurso del tiempo, por lo que, la extensión del asiento de cancelación, no es el que extingue el asiento, sino que solamente deja constancia de la extinción ya producida. Por ello, no es la cancelación la que origina la aplicación de la caducidad sino que es la caducidad producida la que determina que pueda extenderse un asiento cancelatorio, por carecer de efectos la anotación caduca. En tal sentido, aunque un Bloqueo se encuentre ya caduco (por haber vencido su plazo de vigencia) nada impediría que un interesado solicite la extensión del asiento cancelatorio expreso, lo que no va a significar que el Bloqueo se encuentra vigente hasta la fecha de extensión del asiento cancelatorio. Inclusive, la regla general prevista en el artículo 103º del NRGRP es que los asientos caducos pueden ser cancelados de oficio, sin perjuicio de su extinción de pleno derecho cuando opere la caducidad. Respecto al caso de la caducidad de las medidas cautelares, al amparo de la Ley Nº 26639 y su deficiente regulación respecto a la necesidad de rogación expresa para la extensión del asiento de cancelación ya nos hemos referido en el artículo 92º del NRGRP y ampliaremos nuestros conceptos en el artículo 103 del NRGRP. A dichos comentarios nos remitimos para evitar reiteraciones innecesarias.

    Se ha contemplado, también, que el plazo de caducidad puede emanar no de la disposición legal que regula la anotación preventiva, “sino del transcurso del tiempo previsto en ella”. Ello se orientó al caso de medidas cautelares de no innovar o genéricas, en las que el Juez o Tribunal, dentro de las amplias facultades que les confiere nuestro ordenamiento procesal, pueda establecer, p.ej., que la prohibición de efectuar nuevas inscripciones (no innovar) tenga una vigencia de 5 meses. En este caso, el plazo de caducidad se encontraría regulado por el mismo contenido de la anotación preventiva y no por una norma legal o reglamentaria.

    10.- Lo que sí puede llamar la atención es que se haya previsto la cancelación de inscripciones por haberse producido su caducidad. Esto, por cuanto, mientras la regla general en las anotaciones preventivas es su temporalidad, en las inscripciones ocurre todo lo contrario, pues son asientos definitivos de duración temporalmente ilimitada. Sin embargo, como el NRGRP no podía modificar el artículo 3º de la Ley Nº 26639 que regula supuestos de extinción de verdaderos asientos de inscripción (p.ej. hipotecas), por el solo transcurso del tiempo, ha sido indispensable referirnos a esta clase de cancelación.(219) Nótese, sin embargo, que dicho artículo 3º de la Ley Nº 26639 no regula en forma expresa la necesidad de rogación ni menos el título inscribible para que se extienda el asiento de cancelación, apreciándose que la Jurisprudencia Registral viene aplicando de manera analógica la formalidad de Declaración Jurada con firma legalizada prevista en el artículo 1º de la misma Ley.

    11.- El último literal del presente artículo contiene una formulación remisiva a cualquier otra disposición que establezca supuesto de cancelación diferentes a los precedentemente enunciados. A modo de ejemplo, en el mismo NRGRP existen dos supuestos más (muy discutibles por cierto) regulados en los dos artículos siguientes (artículos 95º y 96º del NRGRP).



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